开发商原因逾期办理房产证的违约责任及诉讼时效

发布日期：2013-09-30 作者：孙心远律师

在商品房买卖合同履行中出现逾期办证的原因是复杂的，必须区分逾期办证的真正原因，只有属于商品房出卖人的原因造成逾期办证的，才能够认定构成出卖人的逾期办证违约责任。在商品房买卖合同履行中，造成逾期办证的原因极为复杂，存在各种各样的原因。从目前来看，至少存在四种原因：一是出卖人的原因，例如出卖人工作拖延、推托、不负责任等；二是买受人的原因，例如买受人自己经过催促也不愿意办证等；三是合同关系以外的第三人的原因，例如对政府有关部门办证、测绘机构测绘结果等，都没有期限的要求，在很多情况下都是这些方面的原因造成的；四是自然原因。在这些逾期办证的原因中，只有由于出卖人自己的原因，才能构成出卖人违约。对于其他三个方面的原因造成的逾期办证，应当各负其责。
索赔数额如何确定
根据司法解释，由于开发商的原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。
索赔诉讼两年时效
逾期办证违约责任的追究，应当适用诉讼时效，超过诉讼时效，法院将不支持买房人的诉求。既然司法解释已经规定逾期办证属于违约行为，应当追究违约责任，那么，就一定要遵守《民法通则》关于诉讼时效的规定。《民法通则》关于违约责任的诉讼时效期间以及诉讼时效期间的计算、中断、中止和延长的规定，都应当适用于逾期办证的违约责任。
逾期办证的性质是违约行为，其诉讼时效应当按照违约责任的诉讼时效计算。逾期办证违约责任诉讼时效的起算，应当严格遵守《民法通则》第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定。逾期办证的诉讼时效期间，应当从办证的逾期之日起计算，超过诉讼时效期间的，即超过两年的，法律不再对逾期办证的违约金赔偿予以支持；但是，对于办证的行为，必须继续履行，不能因为逾期办证的违约责任超过了诉讼时效，而将办证的合同义务也予以消灭。

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