关于开发商逾期交房违约责任的诉讼时效问题

关于开发商逾期交房违约责任的诉讼时效问题
案例：
李先生于2005年1月20日与A房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买B广场写字间一套，合同约定A房地产公司应于2005年12月31日前将房屋交付给李先生。合同签订当日，李先生一次性交付了全部购房款，然而，A房地产公司却未能在约定的期限内交房，而是于2006年5月12日才交房。李先生于2008年5月10日根据购房合同中的仲裁条款向仲裁委员会提出主张逾期交房违约金的仲裁申请。
律师观点：
很多人认为，李先生取得全部逾期交房违约金是没有悬念、顺理成章的事情，毕竟，李先生交了全部房款、没有违约，而其晚收房有多半年时间、实际损失是很大的。话虽这么说，但是，很多人与李先生一样，犯了一个错误，就是忽略了主张违约金要受诉讼时效限制的问题。
《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”、第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，从2006年1月1日起A房地产公司即处于违约状态、李先生就明知权利已受到侵害并可向A房地产公司主张相应的违约金。因此，诉讼时效由此向后推两年，李先生最迟应当在2008年1月1日前主张2006年1月1日的违约金，依此类推……，2006年5月9日的违约金最迟应当于2008年5月9日主张。很显然，李先生对于2006年1月1日至2006年5月9日期间的违约金主张已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权；而A房地产公司仅应承担2006年5月10日、11日两天的逾期交房违约金。换言之，李先生可以主张申请仲裁日向前推两年内的违约金、两年以外的违约金依法不会被支持。
对于上述观点，包括很多律师同行也不认可，他们认为，逾期交房这一违约行为处于持续状态，应从违约行为终止之日起算违约金的诉讼时效。诚然，在我国刑事法律中存在犯罪行为持续进行这样的概念、以此作为量刑的参考，但是，在我国民事法律中并没有所谓的违约行为持续进行的概念，这样区分没有任何实际意义。况且，我国民法通则已明确了诉讼时效的期限及起算点，对此不应存在扩大解释。另外，上海市高级人民法院司法解释（沪高民［2001］10号）第二十六条已经明确“关于违约金诉讼时效计算的规定”，预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效，应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算，也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。以此，可以作为本律师前述观点的有力佐证。