只有中介证明买方违约法院不予认定

发布日期：2013-10-18 作者：翟方进律师

案情介绍：
胡某诉称：经某房产公司居间介绍，胡某代妻子李某与刘某于2 0 0 9年8月3 0日签订了《房屋买卖合同》及其《补充协议》，刘某将其所有的位于某区的某房屋，以226.5万元出售给李某，我支付刘某定金三万元。2 0 0 9年9月1 2日，我与刘某、李某及某房产公司签订《变更协议书》，将刘某、李某及某房产公司所签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》项下李某的权利、义务全部转移给胡某。后我多次催促刘某办理银行面签，刘某却不予理睬，致使合同无法继续履行，故诉至法院请求：
1、继续履行《某市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》；
2、将涉案房屋交付给我，并办理权属变更手续，同时刘某支付相当于总房款10%的违约金22.65万元。
刘某反诉称：我确与王某、房产公司签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，并收到定金。由于王某的资信问题未能通过评估审核，银行不予办理贷款。因此，四方又签订了《变更协议书》，约定由董某替代王某履行原合同权利、义务。但由于董某的资格也有问题，迟迟未通过银行审查，且我方亦未收到评估报告及首付款，也不能在合同签订后6 0日内申请办理房屋权属转移登记手续。因此，导致合同无法继续履行的责任不在我方。故不同意董某的诉求。同时，由于近年来房地产大幅攀升，为使自已的房产获得最大收益，在签订合同就约定了过户期限。但董未能依约支付首付款、办理权属变更申请，严重损害了我的合法权益，故反诉要求
1、终止履行《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议书》；2、董某支付我违约金22.65万元。
房产公司称：由于刘某未到场签字，导致未能办理银行面签。
经审理查明：
2 0 0 9年8月3 0日，王某与刘某签订《房屋买卖合同》，该房屋成交价为人民币126.5万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金一万元；逾期交房在1 5日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期付款超过1 5日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起1 5日内按照累积的逾期应付款的2%支付违约金；当事人双方同意，自本合同签订之日起，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属过户手续；买受人未能在3 0日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起1 5日内向买受人支付。
同日，刘某、李某、某房产公司签订《补充协议》，主要内容为：李某采用商业贷款购买该房产，签订本协议当天李某支付购房定金一万元，李某于评估报告出具后的3个工作日内银行贷款面签之前自行将首付款交给刘某。在某房产公司的安排下，刘某、李某于银行贷款批复以后3个工作日内，积极办理《房屋所有权证》过户手续，李某同意在下发新《房屋所有权证》并办理完土地使用证手续后3个工作日内，由银行直接将银行批准的王某的贷款金额支付刘某在王某贷款银行的指定账户内；自签订本协议之曰起，刘某以任何理由涨价，或将该房屋出售给他人，或以其他理由不配合办理产权过户手续，则视为刘某违约。李某要求降价，或不购买该房屋，则视为李某违约。任何一方违约赔偿对方相当于总房款1 0%的违约金。
另查，李某申请了银行贷款，由于其资信问题未获批准。2 0 0 9年9月1 2日，刘某、李某、胡某、某房产公司共同签订《变更协议》，主要约定就涉案房屋签署的《房屋买卖合同》、《补充协议》中李某项下的权利、义务全部转移给胡某（李某之夫），并按照变更后的合同继续履行。刘某曾委托案外人代其办理评估事宜。涉案房屋尚未交付。
庭审中，李某认为由于无法与刘某取得联系，导致合同无法继续履行，且现在可支付全款。刘某认为由于董某的资信也存在问题，所以未能通过银行审查，且未收到涉案房屋的评估报告和首付款，导致合同无法继续履行的责任在李某、胡某。某房产公司认为签署《变更协议》后，就无法与刘某取得联系，且由于刘某未签字导致第二次银行面签未获成功，评估报告是直接交给银行的，同意继续履行合同。
法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。本案中，刘某、李某、及某房产公司所签订的《某市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同履行义务。因李某的资信有在问题无法通过银行面签，所以李某所签合同权利、义务全部转给胡某，且刘某、李某、胡某、某房产公司签订了《变更协议》，对权利转换予以确认。至此，刘某与胡某形成房屋买卖双方。胡某认为《变更协议》签订后刘某拒收首付款，且无法与刘某取得联系，最终导致合同无法履行，但李某未能提供充足的证据加以证明，对胡某认为刘某构成违约的主张，本院不予认定。刘某认为胡某的资信也存在问题，加之胡某一未支付首付款导致合同无法继续履行的抗辩，亦缺乏充足的证据加以证明，对刘某认为胡某构成违约的主张，本院不予认定。由于双方均未提供充足的证据证明对方违约，双方均未构成实质性违约。鉴于，胡某同意支付购房全款，因此，双方应继续履行所签订的《某市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议》。
综上，判决如下：
一、李某与刘某、房产有限公司、胡某继续履行《房屋买卖合同》、《补充协议》及《变更协议》。
二、驳回原告（反诉被告）胡某的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）刘某的全部反诉请求。
律师翟方进点评：
一、当事人对自己的主张要提供充分的证据支持，本案中原告没有提供证据证明是被告不配合导致的合同不能继续履行。需要说明的一点，房地产中介公司在房屋买卖纠纷中，一般视为有利害关系，在没有其他证据相互佐证的情况下，法院一般不仅仅依据中介公司业务员的说法，就简单的认定买方或卖方违约。所以，本案中，虽然房地产中介称是被告违约，但是法院没有认定。
二、违约金包括迟延履行违约金和解约违约金。当一方迟延履行时，如果约定了迟延违约金，法院会判令违约方按约定支付。但如果一方迟延履行，守约方不解除合同，仍继续履行，履行后又要求违约方支付解约违约金，法律一般不支持。

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