买家反悔不买房，所交意向金不能返还

发布日期：2013-12-01 作者：110网律师

买家反悔不买房，所交意向金不能返还
　　【案情】秦某通过中介公司看中张某在该市定西路上的一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一?周后签订买卖合同。按意向书约定，秦某当天支付了1万元意向金给中介公司。一周后，秦某反悔，请求中介公司退回意向金，遭到中介公司的拒绝。为此，秦某把中介公司告上法庭，要求中介公司返还定金1万元。
　　【审判】
　　法院经过审理后查明，秦某根据意向书向中介公司支付了1万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，意向金转为购房定金；如果承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收”。庭审中，中介公司出示证据证明，在收到意向金次日，卖方张某在承购意向书上签字确认并收取定金人民币1万元。
　　据此，一审法院驳回了秦某的请求。秦某未上诉。
　　【评析】
　　本案发生纠纷的关键在于“意向金”的约定和认定。
　　在房地产转让交易中，购房人向出卖方所交的“诚意金”，是应该原款退回还是作双倍赔偿性退还，首先应区分诚意金和定金的法律性质，并依双方约定的具体内容而定。
　　所谓“定金”是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成
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立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项。定金具有以下性质和作用：第一，证约作用。定金一般是在合同订立时交付，这一事实足以证明合同的成立。第二，预先给付的性质。定金只能在合同履行前交付，因而具有预先给付的性质，在主合同履行后，定金可以抵作价款或返还。第三，担保作用o定金交付后，在当事人不履行债务时会发生丧失定金或者加倍赔偿定金的后果，因而能起到督促当事人履行合同，保证债权人利益的担保作用。而“诚意金”，一般而言仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在要约或要约邀请阶段，所以仅具有订约意思表示或预付款的性质。
　　定金与诚意金都是在合同履行前一方当事人预先给付给对方的一定款项，都具有预先给付的性质，在合同履行后都可以抵作价款。但二者又有根本的区别。
　　其一，定金是合同的担保方式，主要作用是保证合同履行并证明合同已经成立；而诚意金仅表明双方有订约的意思表示，但不能证明此时合同已经
成立。
　　其二，交付定金的协议是从合同，而交付诚意金的协议一般是为另一个不同内容的合同，两个合同之间没有主从关系。
　　其三，定金只有在交付后才能成立，而诚意金的协议只要在双方意思表示一致时即可成立。
　　其四，定金交付后当事人不履行主合同时，适用定金罚则，而诚意金交付后当事人未达成合同时，不发生丧失或双倍返还的效力。
　　其五，定金应当以书面形式约定，而诚意金则既可以口头形式，也可以以书面形式进行约定。《担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定”，而诚意金则无此法律规定。因此，通常情况下，定金的成立应以书面形式为必要形式。
　　综上所述，如果在认购书或预约居间合同中，双方已经明确约定所交 “诚意金”为定金的，应依《担保法》第八十九条的规定进行处理，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如果仅约定诚意金或者订金等形式，而没有明确约定为定金的，则应视作预付款，不发生赔偿性双倍返还的法律效力。本案中，双方对意向金已经有了明确约定，而且中介公司也有证据证明了卖家已经收取了此款项。那么，“意向金”就自动转为定金。在这种情况下秦某反悔拒绝签订合同，当然无权主张自己的定金。

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