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抵押贷款和公积金贷款的比较

发布日期:2013-12-03    作者:110网律师
           抵押贷款和公积金贷款的比较
       199847日,为落实国务院促进城镇住房制度改革,把住宅业培育 为新的经济增长点的精神,中国人民银行下发《关于加大住房信贷投人支持 住房建设与消费的通知》,决定进一步加大住房信贷投入,支持住房建设和消 费,将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10%
  但2004年的房地产行业过热使人民银行取消了对住房抵押贷款的利率优 惠,自20041029日起,央行上调存贷款基准利率,按下限计算,商业 住房贷款与其他商业贷款的利差缩小到只有0. 2个百分点。但就商业银行贷款 和公积金贷款相比较,住房商业贷款与住房公积金贷款之间的利率差进一步增 大,职工购房办理住房公积金贷款将更加合算。根据央行加息决定,个人住房 公积金贷款与商业银行自营性个人住房贷款的利率均作相应调整。个人住房公 积金贷款5年以下(含5年)的年利率由3. 60%调整为3. 78%, 5年以上的 年利率由4. 05%调整为4. 23%,调整后的新利率比商业银行自营性个人住房 贷款新利率的4. 95%5. 31%分别低1. 171.08个百分点。根据加息情况 测算,20万元、15年期的住房公积金贷款可比相同额度和期限的商业银行自 营性个人住房贷款每月节省利息112元,总还款额的差距拉大到20090元。 此外,申请住房公积金贷款可自主选择是否办理保险,并取消了商业银行自 营性个人住房贷款利率浮动上限。加上这两个因素,假如购房者选择20万 174 元、15年期的贷款,则住房公积金贷款比相同额度和期限的商业银行自营 性个人住房贷款总还款额的差距将接近2. 5万元。不仅如此,20049日,银监会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,对土地储备贷款、 房地产开发贷款以及个人住房贷款的风险管理进行了严格规定。其中要求个 人住房抵押贷款的月供与收人比控制在50%以下。但与此同时,公积金贷 款的使用范围却较先前有所放宽。200410月,北京住房公积金管理中心 发布通知称,非贴息项目也可以申请政策性贴息贷款。这一新举措打破了一 直以来政策性贴息贷款只适用于制定项目的限制,大大丰富了公积金优惠政 策的适用范围。
  200631日起,将有5个与房地产行业息息相关的政策开始实施,这 些政策涉及住房公积金管理、房地产抵押、住宅性能评定以及住宅区域内不允 许开设娱乐场所等政策法规。其中,《住房公积金管理条例》的关注度最髙。 这一条例规定国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营 企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位应当为在 职职工缴存住房公积金。同时在购买、建造、翻修、大修自住住房时可以申请 住房公积金贷款,也可以在办理商业银行个人住房贷款时,申请管理中心给予 贴息,而住房公积金管理中心应当为住房公积金缴存职工发放住房公积金卡或 者住房公积金存折。《房地产抵押估价指导意见》要求,商业银行在发放房地 产抵押贷款前,应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商 议定,或者由房地产估价机构进行评佔。
  20062月,建设银行在深圳正式向社会推出个人住房贷款固定利率新 产品,即在约定期限内,不随人民银行利率调整或市场利率的变化而变动的固 定利率个人住房贷款。以此次推出的个人住房贷款固定利率产品包括3年期、 5年期和10年期三个期限档次。每款产品客户均可以选择等额本息或等额本 金的还款方式,具有利率固定、还贷期限固定、贷款利息支出固定的特点。客 户在约定的固定利率期内,不仅不用担心贷款利率的调整变化影响自身的资金 安排,而且因为利息的支出已经准确测算出来了,便于家庭合理理财,以提高 生活质董。
  总之,目前,住房公积金个人购房1?5年期年利率为3.6%,比购房商 业贷款利率低6?30年期年利率为4. 05%,比购房商业贷款利率低
0.99%。但是,如果商业贷款转成公积金贷款,需要借款人征得贷款银行的同 意。因为借款人与商业银行之间存在的借款合同受法律保护,任何一方不得随 意解除。如果承办银行同意更改的,公积金中心原则上也同意借款人将商业贷 款转成公积金贷款,但办理手续比较复杂。
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