购买商品房实为集资房，合同无效不能主张惩罚性赔偿

发布日期：2013-12-05 作者：110网律师

购买商品房实为集资房，合同无效不能主张惩罚性赔偿
　　【案情】某机械厂是一个国有老企业。2001年，经市城镇住房制度改革领导小组批准，在厂区以职工集资方式建设四栋住宅楼。机械厂在内部集资过程中，不公开地对部分多余的房屋向社会预售。王先生经人介绍与机械厂签订了房屋买卖合同，约定购买4号楼303号房屋，商定房价按市场价计算，并预交了 2. 5万元购房款。2003竽初，工程基本完工，王先生去现场查看，发现该房屋已被机械厂转卖给他人，新房主已开始装修。王先生与机械厂进行交涉，厂方表示是销售中出了差错，愿为王先生调换一套，王先生拒绝了，并查明机械厂一直未办理商品房预售许可证，于是向法院提起诉讼，要求解除合同，返还购房款2. 5万元及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿2. 5万元。
　　【审判】
　　一审法院判决认定合同无效，但支持了王先生的诉公请求。机械厂不服，提起上诉，二审法院撤销了机械厂增加赔偿王先生2. 5万元的一审判决。
　　【评析】
　　根据《最高人民法烷关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”
　　本案争议房屋并非商品房，是单位内部集资房。所谓集资房一般指政府、单位、个人三方面共同参与，通过筹集资金建设的?-种房屋。政府及相关部门在用地、税费等方面给予部分减免。房价只是建造房屋的价格，不包含利润。集资建房单位与职工之间是集资合作建房关系。
　　我国目前存在多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房，公房改制出售的房改房，单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋的交易受到国家政策的特别调整。比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。
　　从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将其调整的范围明 280 确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。本案中集资房买卖不适用该司法解释，尽管买卖双方按商品房买卖方式进行了操作。
　　本案中，机械厂没有办理合法手续，擅自将集资房向社会出售是违法行为，合同无效。机械厂对合同的无效主观存在过错，买受人王先生除了被返还购房款2. 5万元及利息之外，如有证据证明因此造成了其他损失，并在诉讼请求中提出，机械厂应承担赔偿责任。

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