张某与李某房屋买卖合同纠纷上诉案

张某与李某房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第二中级人民法院

民事判决书
(2013)沪二中民二(民)终字第1659号

　　上诉人(原审被告)张某。
　　被上诉人(原审原告)李某。
　　委托代理人郭淑卿，上海市理合理律师事务所。
　　上诉人李某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2012)杨民四(民)初字第3769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审法院经审理查明：2008年5月15日，李某(买受人、乙方)与张某(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方受让甲方上海市杨浦区敦化路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积29.99平方米，转让价款为人民币(以下币种均为人民币)29万元。2008年7月4日及7月31日，张某两次书写承诺书，承诺无条件将系争房屋交给李某，并将户口迁出。2009年2月28日，张某再次书写承诺书，承诺于2009年3月10日携家人搬离系争房屋，将房内所有户口迁移，如不按时搬迁愿承担千分之五的违约金(房屋总价每日)。张某至今未按承诺约定将其户口迁出系争房屋，李某遂起诉至原审法院，要求判令张某按每日250元标准赔偿李某从2008年7月22日至2012年11月27日止的损失397,000元。原审审理中，李某变更诉讼请求为要求判令张某按日200元的标准赔偿李某2008年7月22日至户口迁出之日止的违约金。

　　原审法院另查明，2010年2月，张某至法院起诉李某，案号为(2010)杨民四(民)初字第647号。张某诉称其因急需用钱向李某借款43万元，提供上海市杨浦区敦化路XXX弄XXX号XXX室及5室两套房屋作为抵押物，并同时签订房屋买卖合同及委托书，后因无力还款无奈之下承诺迁出房屋及户口，因房屋转让价款为56万元，故要求李某支付转让价款与借款差额13万元。审理后原审法院认为，张某自认借款43万元，两套房屋作价56万元出售，具状主张李某、张某之间建立房屋买卖关系，法院予以固定，并于2010年6月21日依法判决李某支付张某13万元。

　　2010年3月，案外人强A、李A以李某为被告向原审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求判令李某支付自2009年5月11日至2010年5月6日止的未迁户口违约金94,860元，案号为(2010)杨民四(民)初字第958号。经查，2009年4月，李某将系争房屋出售给强A、李A，系争房屋产权过户后，李某未按房地产买卖合同的约定将张某户口迁出系争房屋。法院认为，李某未按合同约定将系争房屋内的户口迁出，应承担违约责任，但因强A、李A未能提供因李某违约造成其实际损失的依据，故对违约金金额予以调整。2010年5月20日，法院依法判决李某支付强A、李A赔偿金15,000元。2011年6月，案外人强A、李A再次以与(2010)杨民四(民)初字第958号相同的诉讼请求和事实理由来院起诉，要求李某支付2010年5月7日至2011年5月10日的赔偿金94,860元，案号为(2011)杨民四(民)初字第2101号。2011年8月18日，法院依法判决李某支付强A、李A从2010年5月7日起至张某户口实际迁出之日止的赔偿金，以每日50元计算。

　　原审审理中，张某提出违约金标准过高，要求法院予以调低。
　　原审法院认为：张某就户口迁出及违约金的支付作出承诺，理应按承诺约定将户口迁出，现张某户口仍留存于系争房屋已构成违约，应当承担相应的违约责任。张某在2009年2月28日的承诺书中首次作出逾期迁出户口则支付违约金的承诺，之前张某数次承诺迁出户口但未涉及支付违约金，故违约金的起算时间应从2009年3月11日起算。李某主张违约金从2008年7月22日起计算，法院难以采纳。李某、张某签订的系争房屋买卖合同的效力已经(2010)杨民四(民)初字第647号民事判决予以确定，故对张某称合同系被胁迫签订之主张，法院难以采纳。张某提出违约金约定过高，要求法院调低，法院将参考李某因张某违约导致的实际损失，酌情予以确定。

　　原审法院审理后作出判决：张某应于本判决生效之日起十日内支付李某逾期迁出户口违约金，违约金按每日人民币50元的标准自2009年3月11日起计算至户口实际迁出之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7,255元，由李某负担人民币5,804元，张某负担人民币1,451元。

　　张某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，由于李某尚欠张某房款13万元，故张某未将其户口迁出系争房屋，只要李某支付欠款，张某即将其户口迁出系争房屋。张某不应支付逾期迁出户口违约金。另外，即便张某需支付违约金，原审法院认定的违约金亦过高，请求二审法院依法改判。

　　被上诉人李某辩称，李某已支付部分房屋钱款，但仍有10余万元未给付。由于张某多次承诺迁出户口，因此张某必须先履行其承诺，李某再支付所欠房款。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

　　本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　本院认为：张某将系争房屋售予李某，并已交付房屋，办理了房屋产权过户手续，但其户籍仍在系争房屋内未迁出。虽然李某仍有部分房款未支付，但生效判决已判令李某支付张某剩余房款，而张某多次向李某承诺将其户口迁出系争房屋时，从未以李某欠付房款为抗辩，并仍旧承诺若其户口逾期迁出则支付违约金。现李某起诉要求张某支付逾期迁出户口的违约金应予支持。原审法院根据张某的申请，并结合本案实际情况，酌情调低违约金标准为每日50元并无不妥。张某的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币1,785元，由上诉人张某负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长 丁康威
代理审判员 高　胤
代理审判员 虞恒龄
二○一三年十月二十一日
书　记　员 范庆韵