如何签订二手房买卖合同

在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。     【签订前】
    一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
    （一）查看产权所有人的身份证件。
    （二）房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？
    出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
    二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
    （一）售方提供的房屋产权证是否属实？
    （二）房产面积多大？
    （三）该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？
    （四）该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？
    （五）该房产是否已设定抵押？
    根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
    在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方（通常是银行）；受让人就是购房者。售房者已将该房产抵押给银行，在转让该房产时，若未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。（在上海，有抵押的房产在转让前一定要办理注销抵押手续，也就是说售房者务必将未还的贷款与银行结清，否则是无法办理过户登记的。）
    （六）该房产是否已设定租赁？
    如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时根据“买卖不破租赁”原则，购房者有义务继续履行租赁合同，容忍承租方继续居住在内，直至租赁合同期满为止。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者是为了自己居住，就会受到较大影响了。
    【签订时】
    一、需要准备的证明材料。
    购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
    （一）身份证原件或护照原件及复印件；
    （二）未成年人的户口簿或出生证明；
    （三）有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。
    购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：
    1、香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；
    2、澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；
    3、台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；
    4、外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
    二、看清楚合同中的约定内容。
    尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是相关政府部门提供的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：
    （一）房款的金额是否写清楚？
    （二）付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任；
    （三）购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，以致对售房者的违约）
    （四）何时交房？交房时还有哪些物品？（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单和估值）
    （五）交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；
    （六）房地产的风险责任何时转移给购房者？
    依照操作管理，买卖双方大多会约定在房地产转移占有（以钥匙的交接为标志）之日起转移风险责任；
    （七）违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？
    （八）房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）
    1、如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
    2、交易双方对合同的效力可以约定附加条件，合同自附加条件成就时生效。
    3、交易双方对合同的效力可以约定附加期限，合同自附加期限到来时生效。
    4、双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时必须经过公证，否则合同不生效。