承租房屋应注意的几个法律问题

发布日期：2014-04-03 作者：连会有律师

承租房屋应注意的几个法律问题

一、签订租赁合同应当注意什么？
　　签订租赁合同前要让房主出具相关的权利证明，比如房屋产权证等，以证明承租房屋的确是房主的可支配财产。案例中就有许多没有产权证就出租房屋的情况，导致承租人因为房屋手续不齐全没法领取营业执照，在承租的房屋里进行营业，给承租人带来很大损失。另外，还要特别注意，租赁合同不能与国家强制性法律规章的规定相违背，否则合同是无效的。例如：王某与李某签订合同承租李某在农村的房屋，准备从事商业经营，但是在把房屋装修一新准备开业时，王某才发现房屋并没有村委会的建房审批手续，这样就违反了《土地管理法》的相关规定，王某与李某签订的租赁合同无效。在案件审理时，虽然法院可以判令李某返还王某支付的租金，但是对于王某因装修房屋而造成的经济损失就无可挽回了。

二、双方口头商量好的但是房主不认账怎么办？
　　租房时最好要签订有期限的书面合同，这样承租人的居住环境才能相对稳定，承租人的利益才有保障。合同法规定，租赁期6个月以上应当采用书面形式，如果双方仅仅是口头协议，即使双方曾经商量好了期限，如果产生纠纷后房主不认账，法律也只能视之为不定期合同，此时房主就可以随时主张解除合同，随时可以要求承租人搬出，这对承租人是非常不利的。例如：李先生、郭女士就李先生的住房出租口头达成了租期为1年的租赁合同，当时并没有订立书面合同。半年后，李先生因为嫌租金太低要求郭女士增加租金，否则退房。郭女士无奈之下想要寻求法律保护，但是在李先生否认口头协议存在的情况下，又没有书面协议佐证，法院只能视之为不定期合同，那么，郭女士的自身权益就很难得到保护。

三、租住了有问题的房屋怎么办？
　　在现实生活中，承租人往往会发现承租的房屋经常有各种各样缺陷，与房主事前承诺的居住条件不符，比如屋顶漏水，电话线、闭路电视线不通，没有热水供应等。在这种情况下，完全可以让房主出钱解决，因为法律规定房主应当保证出租房的质量，并且履行租赁物的维修业务。如果房主拒绝，承租人也可以自行维修并由房主承当费用。当然，如果这个缺陷已经严重影响到承租人居住的，承租人可以选择解除合同关系，并且要求房主返还没住期间的租金，还可以要求其赔偿因此产生的损失。

四、承租期间房屋易主怎么办？
　　即使房主在房屋租赁期间买卖房屋，导致房屋产权人变更，东家换了，承租人仍然有权利根据已经存在的租赁合同规定的期限继续居住。因为根据我国的法律，房屋的所有权变更不影响之前就已经存在的租赁关系，即所谓的“买卖不破租赁”，新的房主应当按照原来约定的租赁费用收取房屋租金，不得擅自提高租金的数额。甲、乙就甲的住房出租达成了租期为一年的租赁合同，但半年后甲将房屋过户转让给丙，丙要求乙将房屋交付给他。此时，虽然房屋所有权人是丙，丙享有占有、使用、收益、处分的权利，但是依据“买卖不破租赁”的原则，乙完全可以用原来与甲达成的租赁协议对抗丙，在一年的租期届满之后再搬走，丙也不得主张提高租金。

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