从本案看私有房屋买卖应注意的法律问题

案情：李某在县城有面积130余平方的私房一处，2004年3月14日其将此房以市场价每平方米800元的价格卖给张某，双方订立了书面合同，张某将购房款104000元付给李某。5月，李某将房屋交付给张某使用，但未办理登记过户手续。后李某与张某因水电事情发生纠纷，李某便于同年11月27日又以每平方米920元的价格将此房卖给王某，双方到房管部门办理了登记过户手续。2005年12月20日，李某将104000元购房款退还给张某，并要求张某搬出该房，双方为此发生争执，张某便诉至法院，请求确认该房归其所有。

    此案经法院审理认为，李某与张某、李某与王某的买卖合同都是有效的，但因李某与王某在订立房屋买卖合同过程中，办理了房屋所有权的过户登记手续，因而，王某取得了该房屋的所有权，李某与张某之间的买卖因履行不能而应予解除，但由于李某违约将房屋卖给他人，李某应当承担违约责任，据此，法院判决按104000的价格以每日万分之三的标准由李某赔偿因其不能移交房屋所有权给张某而对张某造成的损失10000元，从2005年3月14日起算至2005年12月20日。

    此案所涉及的相关法律问题：主要是房屋买卖中的过户登记问题和所有权转移问题。

    过户登记问题。农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定，但对宅基地的转让作出了规定，国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定：“分配给社员的宅基地、自留地和承包的耕地，社员只有使用权，既不准出租、买卖和擅自转让”。《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第六十二条规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述规定，农村私有房屋买卖，因涉及土地使用权的转让，须经所在村的村民委员会同意。

    城市私有房屋的买卖有明确规定，《城市私有房屋管理条例》第六条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”。所有权登记过户手续是房屋买卖的必要程序，未办理登记过户手续不能认定房屋所有权发生转移。

    所有权转移。《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”本案中，李某现张某之间的买卖未办理过户手续，不发生所有权的转移，张某也不能取得房屋所有权。李某与王某之间的买卖因双方办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，王某也取得了所有权。但他们的房屋买卖都是有效的，只是张某的买房行为不能对抗王某“过户登记”这一法律规定，因此，张某可因李某 “一房二卖”的违约行为获得赔偿。

 

 作者：童来旺