签订房屋买卖合同时应注意的法律问题

发布日期：2011-01-26 作者：110网律师

签订房屋买卖合同时应注意的法律问题

一、卖房人身份的确定。
　　《商品房销售管理办法》第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
　　卖房人一般有开发商、房地产经纪公司、其他组织和个人，后者一般是二手房的买方。对于房地产开发公司来讲，首先审查，开发商有没有资质，购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容，如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得；如果是经纪公司，则要审查经纪公司的营业执照、是否有资质、与委托方的授权委托等。在审查此类信息时，最好能审查原件，而不是复印件。
二、售楼广告问题
　　《商品房销售管理办法》第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法。科学、准确。
　　《商品房销售管理办法》第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
　　目前，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。
　　为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时：
　　1、理性审视，摸清实情；对一些可能对房价构成影响的规划咨询规划管理部门；
　　2、要要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容；
三、五证审查须问题
　　五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。

　　目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是五证不全，或是有意回避“五证”中所记载的瑕疵（如存在抵押等），还有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。

　　对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。
　　2、规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。
　　3、根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
　　4、建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
　　5、房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
四、样板房问题
　　在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。

　　虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。
五、认购书问题
　　在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：
　　1、根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；
　　2、无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、开发商本身是否具有资质、代理销售机构是否具有资质以及其他房屋销售必须具备的事项加以确定；
　　3、购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法律后果是不同；如果预交的款项是“定金”，那么买方不履行认购书的内容则无权要回所交款项，如果卖方违约，则需要双倍返还；
六、合同条款
　　在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。因此可以说，签订合同是房屋买卖过程中风险防范最重要的环节之一。目前，市场上通用的《商品房买卖合同》示范合同，由建设部和工商局联合制定，其中不乏很多专业术语，建议购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
　　签订合同时应对特别留心如下条款：
1、关于房屋面积方面的条款。
　　2、关于价格、收费、付款额等条款
　　3、关于房屋质量的条款
　　4、关于售后物业管理的条款
　　5、关于履行合同的期限和方法的条款。
　　6、关于产权登记的条款。
　　7、关于税费负担的条款。
　　8、关于违约责任的条款
　　9、关于不可抗拒力
　 七、补充协议
　　《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。
八、签字盖章问题
　　1、坚持卖方先盖章，买方后签字，或者双方同时签字盖章；
　　2、不在合同上留空白；
　　3、建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字；
　　

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