住宅可以改变为经营性用房吗？

发布日期：2014-04-29 作者：胡永红律师

[导语]:“清明时节雨纷纷……”
清明节的第一天，天上飘着纷纷细雨，居委会主任找到湖北清江源律师事务所胡永红律师，请求帮忙调解一个将住宅改为经营用房，从而引起众多居民不满的民事纠纷。
【案情】：小丁没有考上大学，也没有什么工作，后来决定开个早餐店。他家住在工厂居民区一楼，两卧一厅的住宅。小丁和其父母挤进了两间卧室，把客厅打开，连门外共摆了八张桌子，早餐店就算开张了。
    小店方便了职工，吃早餐的人不少。小丁正乐呵着呢！居委会主任找他来了：原来楼上全体住户不干了——小店的油烟子太大了，熏得楼上不敢开窗！小丁听了满不以为然，说：“他有他的利益，我有我的利益。不让我开店，我又没有正当的工作，我吃什么！自己的房子想做什么就做什么呗！”
   居委会主任最终没有做好小丁的工作！
【法律依据】：胡永红律师和居委会主任在做小丁和楼上住户的调解工作时，本着为小丁利益着想同时又不违反法律的规定，认为本案的几方利益其实是可以兼顾的。首先，小丁反正是为了长期赚钱，做早餐生意，不妨作一个长远打算，再投点资金，做个长烟筒，把油烟排放到楼顶上去，那就不碍谁的事了。其次，争取所有楼上业主的同意，那小丁的餐馆也可以继续开下去。最后，如果小丁硬是不肯，或是硬是想不出几全其美的法子来，那么根据《物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅用房改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规和管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，小丁的小店还是站不住脚的，改成经营性用房没有法律依据。因为这里本来就是住宅，并不是餐馆和商业用房嘛！

最后胡永红律师用一首七言诗以示总结：
住宅可否改为经营用房？
小丁未学无工作，一楼住宅变商用；
烟熏太大难开窗，楼上住户齐反对；
主任出面难协调，请教律师来支招；
利益法律兼考虑，不用诉讼把结解。

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