卖房人被诉违反独家协议

发布日期：2014-05-08 作者：孙心远律师

为出售自己的房屋，王先生与一家房地产经纪有限公司签订了格式合同，约定由该房地产经纪公司按照合同规定价格独家销售该房屋。后该房地产经纪公司不满王先生提高价格销售房屋的要求将王先生告上法庭，请求法院判令其返还保证金2000元，并支付违约金33000元。昌平法院判决王先生返还保证金，同时驳回房地产经纪公司要求王先生支付违约金的诉讼请求。
　 2011年11月13日，王先生与昌平区一家房地产经纪公司签订了《房屋出售独家委托协议》，约定王先生出售位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区的一处房屋，出售价格是人民币165万元整。该协议为格式合同。其中还规定了房地产经纪公司的具体服务内容为：提供与出售该房屋相关的法律法规、政策、市场行情咨询；寻找房屋买受人；协助并撮合王先生与房屋买受人签订房屋买卖合同等。该协议第四条第（四）项明确约定，如果王先生在委托期限内擅自提高房价、自行或委托其他个人、机构居间、代理出售该房屋等四项情形均为违约，需要退还房地产经纪公司支付的保证金并支付约定房屋出售房屋价格的2%作为违约金。协议签订后，该房地产经纪公司公司给付王先生保证金2000元。2011年11月17日，王先生通过其他房地产经纪有限公司将涉案房屋出售给案外人王女士，成交价格为170万元。
　该房地产经纪公司起诉称：王先生在签约后三天就要求提高房屋的出售价格，否则不再委托该公司出售房屋。这种行为违反了合同的约定，要求王先生依约承担相应的民事责任。
　王先生则在庭审中表示：房地产公司没有向自己提供真实的市场行情，自己的房屋市场价格应为175万元到180万元之间。此外，对方提供的《房屋出售独家委托协议》是预先拟好的格式合同，其中的违约条款剥夺了他的协议解除权，并明显加重了自己的责任，请求法院驳回房地产经纪公司的诉讼请求。
　法院经审理认为：原、被告签订的《房屋出售独家委托协议》第四条第（四）项是原告房地产经纪公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。根据合同法规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，但《房屋出售独家委托协议》第四条第（四）项的约定加重了委托人责任并排除委托人的主要权利，该条款无效。此外，在庭审中，原告房地产经纪公司也未提供充分证据证明其在签订合同时尽到了提醒的注意义务。
　最终，法院判决：被告王先生返还原告房地产经纪公司保证金2000元，同时驳回原告房地产经纪公司的其他诉讼请求。

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