违反调解协议擅自卖房如何处理
发布日期:2008-07-10 文章来源: 互联网
分歧意见:
第一种意见认为,费某与何某在法院主持下,达成的调解协议书约定:在费某未还清何某的欠款之前,费某的一栋二层自住楼房不得变卖。该条款属约定不明,不具有抵押的性质,费某完全能够处分该房屋,费某与李某签订的房屋买卖协议有效,应驳回何某的诉讼请求。
第二种意见认为,费某与何某约定,在费某还清欠款之前,不得将自有房屋转卖他人,双方的这一约定应为抵押行为。但是,按照我国担保法的规定,不动产的抵押必须要向有关部门进行抵押物登记,抵押行为才能生效。由于双方没有进行抵押物登记,该抵押约定没有实际生效,费某仍有权处分该房屋,其与李某买卖房屋的行为合法有效,故应驳回何某的诉讼请求。
第三种意见认为,何某与费某调解书中约定,在费某未还清欠款之前,费某的一栋二层自住房屋不得变卖。这一约定行为应为抵押行为。虽然费某与何某设定的抵押房屋未进行抵押登记,但该抵押行为应为有效,对双方具有约束力,抵押物未进行登记,仅仅是不产生物权变动的效力。费某对该抵押房屋进行处置已构成违约,何某可以向法院请求,由费某承担违约责任和赔偿责任。但是,李某取得该房屋是善意且无过错,故应驳回何某的诉讼请求。
评析:笔者同意第三种意见。
担保法第三十三条规定,抵押是指债务人或者第三人不转移对法律规定可以用于抵押的财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权是一种担保物权,是债权人对于债务人或第三人不转移占有而提供担保的财产优先清偿其债权的权利。在本案中,费某与何某约定,在费某还清欠款之前,不得将自有房屋转卖他人,是限制费某对其房产的处分权,以保证何某的债权实现。如果费某不能在双方约定的期限内还清欠款,何某可以依法以房屋折价或从费某转卖房产的价款中优先受偿。因此,双方的这一约定具有抵押的性质。
那么,该抵押行为是否生效呢?根据物权法原理,未办理登记的,只是不发生物权变动,原因行为的效力将不受影响。担保合同的订立与担保物权的设定是两个不同的法律事实,以担保物权变动为目的的原因行为是担保合同,属于债权法或者合同法的范畴。抵押合同为债权合同,当然自成立之日起生效,抵押合同的生效与抵押权的登记无关。抵押合同登记属于法律行为的登记,具有物权效力,抵押合同不应以登记为生效要件。抵押权登记是为保护第三人利益,抵押权经登记而设定,是合法有效的抵押合同所产生的法律后果,属担保物权变动的范畴。抵押合同签订后,未办理抵押登记的,只是抵押权不成立,抵押合同并不因此而无效,债权人可以请求法院判决抵押人补办抵押登记或者判决抵押人承担违约责任。
就本案来说,双方签收调解书后,该抵押合同生效,具有债权效力,对双方具有约束力。如费某违约,就要承担违约责任。由于双方设定的抵押未进行登记,抵押权不成立,不具有物权效力,何某不得对抗善意第三人。因此费某与李某签订的房屋买卖合同有效,故应驳回何某的诉讼请求。但是,何某可以以费某违反双方签订的抵押条款为由,要求费某承担违约责任。
【浏览 次】
相关法律问题
- 违反培训协议, 如何处理最妥? 7个回答0
- 签订协议后房主拒接电话,该如何处理? 3个回答0
- 擅自变卖集体财产如何处理 1个回答0
- 法院如何确定人民调解协议的效力 5个回答0
- 在工作中,发现违反计划生育的行为怎么办?如果不配合如何处理 1个回答25
发布咨询
相关文章
相关法律知识
最新文章
- 委托代写的专利申请文稿不符约定质量能否要求退款?
- 底层业主不满加装电梯诉请赔偿 法院:驳回诉请
- 频繁向用户发送骚扰短信 一通讯公司被判侵犯隐私权
- 儿童抛掷海洋球玩耍意外致伤 游乐场未尽安保义务被判担责
- 从“后端”到“前端” 物业纠纷综合治理的“路”越走越宽
- 出借人去世后,借款还需要偿还吗?
- 在不知情情况下将房屋赠给非亲生子女,可否全部撤销
- 一网店经营者侵犯著作权被判赔8000元
- 使用伪造签名推选自己为诉讼代表人 一小区业主违法提起参与诉讼被罚款
- 石*贩卖毒品案——贩卖毒品“神仙水”数量大,依法惩处
- 东台环境保护局环境民事公益诉讼案
- 中华环保联合会诉江苏宁沪高速公路股份有限公司
- 张月仙诉江苏某超市有限公司桐乡分公司名誉权纠案
- 杨某诉谭某、北京亚利华洗涤服务有限公司、北京广成保洁有限公司雇员受害赔偿纠纷案
- 党某诉石某等人及洛阳某中学健康权纠纷案
热点专题更多