已做按揭的退房诉讼中银行充当什么角色

发布日期：2014-05-31 作者：110网律师

青岛一男子退房后停止还贷银行调查要求还款已做按揭的退房诉讼中银行充当什么角色  2014-05-31 10:10:56|  分类：默认分类 |  标签： |字号大中小订阅
已做按揭的退房诉讼中银行充当什么角色

　　昨天，笔者颜宇丹律师在深圳广播电台898新闻频道做了一期《地产先锋?律师在线》节目。在节目的开始，解答信息平台上听众朋友们的咨询前，我谈了一段最近正在研究的一个法律难题：在已做了按揭的退房诉讼中，银行充当什么角色？
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”但是，原告在提起诉讼时的诉讼请求中不能同时提起解除商品房买卖合同和解除商品房担保贷款合同，因为这是两个法律关系，商品房买卖合同的解除不必然逻辑地得出商品房担保贷款合同应该解除，除非把银行作为第三人追加进这个退房的诉讼中来，法院才能判决一并解除两个合同。
　　在商品房买卖交易中涉及三个法律关系，一是购房者与开发商之间的商品房买卖合同法律关系；二是购房者与按揭银行之间的借款合同法律关系；三是银行与开发商之间的保证法律关系。如果银行不参加到购房者与开发商之间的解除买卖合同的诉讼中，法院判决解除买卖合同后，会出现两种情况：一是开发商把收到的首期款退给购房者，而不把购房者向银行的贷款退还给银行，因为虽然解除了商品房买卖合同，但还没有解除商品房担保贷款合同，这样由于购房者解除买卖合同后断供，就产生了不良信用记录，而且还面临着被银行起诉还款。第二种情况是开发商把所有房款退给了购房者，而购房者从此消失，银行得不到退房应得的购房者贷款部分，从而起诉开发商要求承担保证责任，退还购房者的贷款。
　　因此，购房者与开发商之间的诉讼纠纷与贷款银行具有法律上的利害关系。根据《民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”据此，贷款银行可以作为有独立请求权的第三人参加到购房者与开发商之间的诉讼中来，请求法院解除贷款合同，将开发商应当返还的房款中的一部分即购房者还未偿还的这部分贷款金额直接支付给贷款银行。
　　但在实际操作中，贷款银行未必能够及时地获知购房者与开发商之间发生的纠纷，没有主动申请参加诉讼。这种情况下，法官应行使释明权，告知按揭银行参加诉讼。但当法院没有主动追加贷款银行为第三人时，作为原告的购房者为避免日后判决解除买卖合同的执行影响自身的利益，应向法院提起申请追加贷款银行为第三人。
　　昨天，笔者颜宇丹律师就向审理我代理的一个解除商品房预售合同纠纷案的广东省惠州市惠阳区法院提交了一份《追加第三人申请书》：
　　追加第三人申请书
　　申请人：李XX， X年X月X日出生，汉族，住址：广东省深圳市XX区X路      ，身份证号码
　　委托代理人：颜宇丹，广东圣方律师事务所律师，地址：深圳市福田区福华一路卓越大厦8楼，电话：13322992959、(0755)82877888
　　被申请人：中国工商银行股份有限公司惠州惠阳支行，地址：广东省惠州市惠阳区淡水镇人民四路1号，电话：
　　请求事项：
　　请求贵院依法通知被申请人作为本案第三人，参加本案的诉讼活动。
　　事实及理由：
　　贵院受理的李XX(原告)诉惠州市XX房地产发展有限公司(被告)商品房预售合同纠纷一案(案号：[2010]惠阳法民一初字第X号)，原告与被告之间的诉讼纠纷与贷款银行具有法律上的利害关系。如商品房预售买卖合同最终被判决解除，必然涉及已付购房款的返还问题。
　　根据上述事实，申请人认为：被申请人与本案涉及的诉讼标的有直接牵连，本案的处理结果同其有法律上的利害关系。因此，申请人特请求贵院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，通知被申请人作为第三人，参加本案的诉讼活动。
　　此致
　　惠州市惠阳区人民法院
　　申请人：李XX
　　代理人：颜宇丹
　　2010年7月13日

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