未经权利人追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权的合同是否有效

基本案情：位于济源市某小区22号楼东户和22号楼西户的房屋未取得房屋所有权证书。2006年3月5日，赵小、李平联签订购房协议，约定：甲方(李平)同意将该小区两套独院房售给乙方(赵小)，两套房屋共计价款33万元整，乙方先支付甲方3万元定金，甲方先办理土地使用证，乙方在2006年6月底之前把余款交清，甲方再把土地使用证交给乙方。赵小于协议签订当日交给李平定金3万元找到李平，向李平交款时，李平称土地使用证正在办理，未办成以前不收取房款。后赵小在两个车库上安装了卷闸门。2008年3月3日，赵小向济源市人民法院提起诉讼，请求判令李平双倍返还定金60000元、赔偿房屋增值损失300000元、租房损失8000元，同年5月5日开庭时，李平辩称其妻子欲将该房卖与亲戚，不同意其其卖房，其元权处分夫妻共同财产。2008年8月7日开庭时，称该两套房屋是彭彦青、卢素贞的，受其二人委托向赵小出售该两套房屋，因其不愿意牵涉朋友及亲戚(彭彦青系李平姐夫)，在原来开庭时作了虚假陈述。原审法院追加卢素贞、彭彦青为第三人参加诉讼，卢素贞、彭彦青述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞述称其二人是房屋的所有权人，其从未委托李平出售房屋。彭彦青、卢素贞分别持有济国用(2007)第F002号、济国用(2007)第F003号土地使用权证(登记日期为2007年4月10日)。在诉讼期间，赵小于2009年4月21日收到李平退还定金3万元。法院委托济源阳光资产评估有限公司评估，该公司作出司法鉴定检验报告书：在鉴定基准日2008年4日，22号楼东、西户房地产的鉴定价值为1225800元，东户、西户鉴定价值均为612900元。赵小支出鉴定费10000元。
　　案件焦点：房屋买卖合同订立时未办理房屋产权登记，买受人善意购买房屋，后办理了房屋产权登记，登记的产权人不是出卖人，房屋买卖合同是否有效?
　　河南合同法律师网首席律师邹超律师分析：李平与赵小签订房屋买卖协议时，房屋尚未办理土地使用权证和房屋所有权证，李平也未告知赵小其不是房屋的所有权人，赵小有理由相信李平有处分房屋的权利，是善意的合同相对人，双方签订的协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后作为合同标的物的两套房屋办理了土地使用权证，登记的使用权人为卢素贞、彭彦青。李平已不能向赵小履行合同，应当双倍返还赵小定金6万元，扣除李平已返还的3万元，应当再返还赵小3万元。根据李平与赵小签订买卖协议后房屋市场价格上涨的实际情况，参考本案所涉的两套房屋的鉴定价格等因素，赵小要求李平赔偿损失30万元，属合理请求，法院应当予以支持。赵小要求李平支付租金8000元，赵小未提供租赁合同、租金收据，仅凭证人证言不足以证明其租赁房屋、支付租金的事实，故对其要求支付租金的请求，法院不应支持。