门面承租人能否主张优先购买权

门面承租人能否主张优先购买权
    案情
    甲、乙、丙三人分别与某单位于２００２年１月１０日签订房屋租赁合同，合同约定：三人分别租赁该单位商场五个门面中的一个，租期一年，从２００２年１月１０日至同年１２月１０日，按季交纳租金。合同签订后，三租赁户向该单位交纳了上半年的租金。同年６月１５日，该单位未通知三租户商场即将出售的情况下，与另外三人丁、戊、己签订了房屋买卖合同，将三租户门面在内的商场整栋房屋出售。同日，该单位召集所有租户开会，告之商场整栋房屋已出售，但不终止租赁合同，同年７月１日以后的租金由丁、戊、己收取。甲、乙、丙不服，以该单位侵犯了自己优先购买权，向法院起诉，请求判令该单位与三购房户的房屋买卖协议无效，并赔偿经济损失。
 
    争议?承租人的优先购买权是否及于涵盖租赁物的整栋房屋？
 
    第一种观点认为，当出租人出卖超出租赁物范围的整栋房屋时，承租人不享有优先购买权。
 
    第二种观点认为，只要出租人出卖的房屋涵盖出租房屋，承租人就享有优先购买权。
 
    第三种观点认为，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况，如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不分开出卖，是整体出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整栋房屋，承租人即享有优先购买权。
 
    评议
 
    ?笔者同意第三种观点，理由如下：
 
    在出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整栋房屋与租赁房屋是否可以分割出卖，在可以分割出卖的情况下，出租人是分割出卖，还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，现出租人出卖的房屋又是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。相反，在此情况下，不让承租人行使超出租赁范围外的房屋优先购买权，也没有侵犯承租人权利。因为法律赋予承租人的优先购买权权限范围到此为止。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。
 
    承租人的优先购买权是法定的，没有附加任何条件，不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第１１８条、合同法第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。
 
    上述第一种观点是适用法律中典型的形而上学主义，也是片面机械地理解优先购买权的法律规定。只要稍微转换一下出租人出卖整栋房屋的性质审视角度，就会得出承租人是否享有优先购买权的正确结论。出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋，并未改变出卖租赁房屋的性质，仍然是出卖租赁房屋的行为。因为其出卖的标的物含有租赁物，只是大于租赁物。难道说出租人超出租赁房屋范围出卖整栋房屋，就不是出卖租赁房屋吗？很显然不能得出这个结论。那么怎么看待出租人的整体出卖行为呢？笔者认为，出租人整体出卖出租房屋并未改变其出卖租赁房屋的性质，其要求超范围整体出卖房屋只是其出卖的条件，不能看作改变了出卖标的物。承租人愿不愿意接受整体出卖，是其能否实际行使优先购买权的前提。法律规定承租人的优先购买权不是无条件的，而是有条件的，必须在同等条件下行使。在该案中，具体表现为甲、乙、丙三租户是否愿意接受出租单位的整体出卖条件，是否愿意以同等价格接受。但这些都属于承租人怎样行使优先购买权的问题，而不是承租人是否享有优先购买权的问题。承租人的优先购买权首先得由出租人于出卖前合理期限通知后，才能实际开始行使。出租人可明确告知承租人房屋出卖的条件是超范围整体出卖，承租人愿意接受整体出卖条件，承租人即享受优先购买权，不愿接受该条件，承租人则放弃了优先购买权，出租人可依法对外出卖。
 
    出租人整体出卖房屋，承租人行使优先购买权，有利于维护交易秩序的稳定，兼顾出租人和承租人利益，符合优先购买权的立法精神和目的。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事实前提，故法律规定承租人的优先购买权。出租人整体出卖房屋时，在同等条件下，承租人享有优先购买权，照样对出租人利益不构成影响，相反能兼顾承租人利益，使租赁房屋不因出租人出卖房屋受任何影响，符合优先购买权的立法精神和目的。
 
    在以上案例中，出租单位不是分割出卖商场的各个门面房屋，而是整体出卖包括甲、乙、丙三租赁户租赁门面在内的整栋房屋，出租单位应在出卖前通知三租赁户。三租赁户在同等条件下，有优先购买权。出租单位出卖房屋时，并未通知承租人，侵犯了承租人的优先购买权。承租人主张优先购买权，请求确认出租单位的房屋买卖无效，应依法支持。
 
 
    王波于1996年月10月3日以3.9万元向海口市新华区汽车修理厂购买了一辆组装翻新旧丰田牌面包车，未经有关部门办理车辆牌照、过户及劳动手续，就投入客运营运。1997年1月18日中午12时，王波的丈夫王广华将面包车开到陆吉天经营的“金城洗车场”冲洗，但没有告知何时来领车，就离开洗车场。洗车工人陆积山（陆吉天之子）、林之运、王业崇将该车推到车场旁边停放。晚八时许，几位女学生到洗车场洗澡，洗车工林之运约他们一起到澄迈县福山“红城欢乐园”游玩，林之运使用自己的钥匙将该车发动开出，当车行驶到澄迈225线60km+40km转弯路段时，发生翻车事故，汽车严重损坏。当晚11时许，陆积山获知林之运驾驶王广华的汽车去福山游玩发生翻车事故后，找到王广华一起赶到事故现场，经澄迈县公安局交警大队进行现场勘查后，当夜将该车拉回澄迈县机动车辆检测厂停车场停放至今。1997年1月30日，澄迈县交警大队作出道路交通事故责任认定书，认定林之运应负事故的全部责任。尔后，王波多次要求陆吉天赔偿车辆损失，陆吉天则以面包车的损坏系洗车工林之运、王业崇擅自开车造成事故所致，与洗车场无关，拒绝赔偿。王波索赔未果，遂于1997年4月9日向澄迈县法院提起诉讼。
 
    一审判决结果及上诉的主要内容
 
    一审法院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。一审法院认为，原告王波之丈夫王广华将原告的丰田牌面包车交给被告陆吉天经营的“金城洗车场”冲洗。该洗车场工人已对原告的车辆作了清洗，双方产生了劳务关系和车辆保管关系。原告未领取车前，洗车场对清洗之车辆负有保管之责任。被告陆吉于是该洗车场的业主，没有管好洗车工，致使林之运、王业崇擅自驾驶已清洗好的原告的丰田牌面包车外出游玩，发生翻车事故，造成车辆损坏，被告陆吉天应承担主要责任。原告王波之丈夫将车辆交给洗车场冲洗后长达八小时未领回，也有过错。因此，原告也应承担部分责任，被告林之运是洗车场的洗车工人，也是造成车辆损坏的直接责任者，应对车辆损失承担连带责任。被告王业崇虽然是车场工人，但不是导致翻车事故直接责任者，可不承担赔偿责任。原告请求被告陆吉天赔偿车辆修理费、车辆管理费，证据充分，请求合理应予支持，但请求赔偿车辆停止营运六个月的损失，因该车未办理营运手续就进行营运，属非法营运，其损失不予保护。据此判决：一、被告陆吉天给原告王波赔偿汽车损坏维修和车辆保管费为26850元的80%，计人民币21480元。被告林之运负赔偿的连带责任。二、原告王波自行承担汽车损坏维修和车辆保管费26850元的20%，计人民币5370元，被告陆吉天不服，向海南中院提起上诉称：王波的面包车没有办理过户手续，属不合法车辆，不应受法律保护，且赔偿责任不应由其负担。另外造成该车损坏的行为人是林之运，应由林之运负全部赔偿责任。请求：1、撤销原判，驳回原告的诉讼请求；2、赔偿责任由林之运承担；3、原告承担一、二审诉讼费。王波辩称：洗车场在接到车辆进行冲洗时，就已形成委托冲洗车辆的法律关系。我付劳务费给陆吉天，陆吉天就有义务清洗、保管我的车。虽然造成我车辆的损坏行为人不是陆吉天，但这是由于陆吉天管理不当造成的。应由陆吉天负全部赔偿责任。
 
    本案争议的焦点
 
    本案争议的焦点：对该辆丰田牌面包车应不应给予赔偿？谁承担赔偿责任，是陆吉天还是事故责任人林之运？
 
    本案在二审审理中存在两种分岐意见：第一种意见认为，该辆丰田牌面包车是走私组装车，原告向汽车修理厂购买这辆车后未办理过户手续，其行为是违法的，其车辆是不法财产，不法财产遭到损坏不应该予以赔偿，应根据国务院办公厅“关于加强进口汽车牌证管理的通知”予以没收。第二种意见认为，该辆车是组装翻新的走私车，也未办理合法手续，行为人的行为是违法的，车辆是不法财产，这是事实，但是，对行为人及其车辆的处罚或没收也只能由海关、公安、工商这些法定机关来行使，其他任何组织和个人不能随意损坏，将车交洗车场冲洗，洗车场与顾客之间就形成承揽合同关系，洗车场造成顾客车辆损坏，应当进行赔偿。
 
    分析意见
 
    笔者就争议焦点问题谈几点个人意见：1、车辆遭到损坏，洗车场应当承担赔偿责任，该案的争议标的物丰田牌面包车是王波以3.9万元从汽车修理厂购买的，属走私组装车。购买时双方仅签订了买卖合同，未办理过户手续，没有上牌，也未办理营运手续。行为人的行为是违法的，应当由行政主管机关对车辆依法查处与没收。法律是社会秩序有序运行的调节器，执法机关，只有执法机关有权依法查处、没收不法财产，其他任何组织和个人都不能以不法财产为由随意损坏或占有。如果因为是不法财产就可以随意损坏和占有，社会秩序将混乱不堪。该辆面包车被交到洗车场冲洗，洗车场没有管理好洗车工，造成该车严重损坏，洗车场应当进行赔偿。车主与洗车场形成的承揽合同关系是平等主体之间的民事法律关系，车主与行政主管机关之间因管理、处罚行为而产生的法律关系是一种行政法律关系，二者是性质不同的两种法律关系。洗车场造成车辆损坏应当赔偿，车辆主管机关对车主及其车辆也应该进行处罚或没收。
 
    2、本案是一起承揽合同引起的财产损害赔偿纠纷。根据法律规定，承揽方有义务按委托人的要求完成一定的工作成果，委托人有义务支付一定的劳务费，在委托人未领取承揽物以前，承揽方负有妥善保管及承担风险的义务。违反这一义务，造成承揽物毁损灭的承揽方应有尽有承担违约责任及赔偿损失的责任。王广华将丰田包车交给“金城洗车场”冲洗，于是王广华与“金城洗车场”之间便形成一种承揽合同关系。根据这一合同，金城洗车场负有认真完成洗车任务，并在委托人未将车取回前妥善保管车辆的义务。委托人负有支付劳务费用、按时取回车辆的义务。合同的任何一方违反合同义务，都有应承担违约责任。造成委托人财产损失的，还应承担赔偿责任。“金城洗车场”没有管理好洗车工，致使洗车工擅自将交付清洗的车辆开出，发生严重翻车事故，造成车辆毁损，“洗车场”违反了承揽合同义务，造成合同标的物严重损坏，故应承担违约责任，应赔偿委托人的财产损失。委托人王广华不及时领取车辆，也构成违约，故也应承担部分违约责任。
3、本案的原告（被上诉人）应为王广华，不应是王波。因为将车辆交给“金城洗车场”洗车的人是王广华，而且不是王波。王广华将车交给洗车场时，便与洗车场之间建立了一种承揽合同关系，由于承揽方“金城洗车场”违反了清洗车辆之后车主未领取车辆之前妥善保管车辆的合同义务，造成车辆损坏。故“金城洗车场”应承担违反承揽合同义务合同责任。这种责任不同于侵权责任。承担合同责任的前提是双方当事人之间存在一种合同关系，由于一方当事人违反合同义务，造成合同标物毁损或对方当事人的财产损失。合同责任人承担赔偿责任的依据是双方的合同关系及违约行为。合同的双方当事人不论其是否财产的所有权人都有权依据承揽合同请求违约方承担财产损失赔偿责任。侵权责任的产生则是以侵权行为为前提的，即行为人客观上实施了侵权行为，并造成了损害后果，损害结果与侵权行为之间有因果关系，行为人主观上有过错。具备了上述四个条件，行为人应承担侵权责任。侵权人承担赔偿责任的依据是法律，侵权人侵害的客体是被侵权人的财产所有权。所以，侵权责任中，请求赔偿的权利人只能是受损害的财产的所有权人或合法的使用权人。合同责任中，请求权利人只能是合同的一方当事人。本案中，王广华与“金城洗车场”之间存在一种承揽合同关系，合同的标的物面包车的毁损是合同一方违约造成的，作为合同的对方当事人王广华有权依据承揽合同请求“金城洗车场”承担赔偿责任。王波不是承揽合同的当事人，故无权依据合同关系提起诉讼。故一审法院所判的当事人是错误的。
 
    4、本案的责任承担者应是洗车场老板，事故责任人应承担连带责任。本案的被告（主诉人）陆吉天是“金城洗车场”的承包经营人，是个体经营者，对外代表洗车场。凡是洗车场在清洗车辆和车辆未领取以前由于洗车场的违约造成车辆损坏的，洗车场都应承担赔偿责任。陆吉天是洗车场承包人，故对外应承担责任。洗车工林之运（被告、被上诉人）王业崇是洗车场的雇佣工，与洗车场老板之间是一种雇佣关系。洗车场洗一辆车收费10元，洗车工与洗车场以4：6比例分成，当天结算。这实际上是一种计件工资，是收入的分配形式，并不因此而改变二者的雇佣关系。洗车工林之运擅自将清洗车辆开出游玩，造成车辆严重损坏，老板陆吉天应承担赔偿责任，洗车场对外承担赔偿责任的后，洗车工林之运作为事故的直接责任人，并不因此免除其责任，陆吉天有权直接向林之运追偿。王波不能直接向林之运提起诉讼，因为这一责任是合同责任，而不是侵权责任。故林之运应作为无独立请求权的第三人参加诉讼，法院可以判其承担连带责任。
 
    5、赔偿标准及责任分担。车辆造成严重损坏，委托人请求赔偿车辆维修费、车辆管理费，应予支持；要求赔偿停止营运六个月的经济损失，没有法律依据，不予支持。因为该辆车未办理营运手续，属非法营运，故不予保护。委托人王广华不及时领取车辆，致使车长达八小时停放在洗车场，对事故的发生也有不可推御的责任。故应承担部分责任。一审法院判决陆吉天负担车辆修理费、保管费26850元的80%，计21480元，原告负担20%，计5370元。在责任的分担上判决是正确的。