约定解除还是法定解除，胜败在一字之差

发布日期：2015-06-16 作者：陈剑华律师

案情简介：
李某欲承租商业用房开KTV，与南昌市某房地产公司2011年签订两份租赁合同，约定房地产公司提供两套商业用房供李某栋使用，李某栋每半年支付一次租金。自2013年始，李某未按期支付租金，后分次支付。2014年李某再次未按约按时支付两处承租房屋的租金，房地产公司向李某发出《解除合同的函告》，要求解除租赁合同，返还房屋并支付租金及违约金。李某因投入巨资装修KTV，经营成本高。一旦解除合同，损失巨大，故不履行合同解除义务，不愿承担违约责任。房产公司为维护自身权益，依法向某基层法院提起诉讼，请求判决解除合同，返还租赁房屋。
一审判决：
一审法院认为两份租赁合同合法有效，李某逾期支付租金行为构成违约，应承担支付租金及违约金义务。但认为违约行为尚未达“致使不能实现合同目的”的法定解除条件，不予支持房地产公司的解除合同请求。
房地产公司不服，经朋友介绍，找到陈剑华律师。陈剑华律师在了解案情后，认为一审法院适用法律上存在错误，侵害了房地产公司权益，决定接受其委托，代为向南昌市中院提出上诉。
二审代理思路：
陈剑华律师仔细阅读案卷，调查取证，查阅相关法律法规，提出代理意见：
一、本案合同解除属约定解除，并非一审法院认定的法定解除。且约定解除的条件已成就，房地产公司依法履行了通知义务，依法应确认合同解除行为有效。
本案中第一份《租赁合同》约定：“乙方如未按时足额缴纳租金，则每逾期一日，甲方每日按应缴纳租金总金额2%收取滞纳金。逾期10天仍未足额缴纳，甲方有权终止合同，收回租房、商铺并没收押金。”第二份《租房合同》约定：“乙方违反以上条款，甲方有权终止合同，收回所租商铺。”两份合同中明确约定合同解除原因、方式、违约责任。该解除条款是双方协商确定，是真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法、有效的，应优先适用用约定解除。
本案中，李某在规定的期限内拒绝交付租金，房产公司通过打电话等方式催促李某履行合同，李某均以各种理由推脱。至一审起诉时李某就严重违约104天未支付租金，至今逾期300多天。合同约定的解除条件确已成就，房地产公司依据上述合同法规定有权解除租赁合同。同时，房地产公司不仅口头告知李某，而且两次寄函的方式依法告知李某解除合同，李某的工作人员签收了特快专递，证明了李某已收到通知。房地产公司已经履行了合同约定解除权通知义务，合同应予解除。
二、一审判决法律适用错误，认定事项与客观事实不符，应当依法撤销，重新改判。
1、本案租赁合同的解除是约定解除，而不是法定解除。一审法院适用法律明显错误。
法定解除是在合同没有约定或约定不明的情况下，才适用法定解除。而本案租赁合同中存在明确的约定解除合同的条款，根据民法“约定解除优先于法定解除”的原则，应优先适用约定解除。
2、一审判决认为房地产公司解除合同前“应先合理催告”，于法无据。
约定解除权是一种形成权，凭单方的意思表示就能产生民事法律关系变更的结果。约定解除合同只需履行通知义务，并未规定需要先进行催告。吉林省高院发布的《关于商事案件适用合同解除制度若干问题的解答》第5条明确规定：优先适用约定解除的，解除权不以催告为条件。一审法院的认定是强加于房地产公司的负担，于法无据。
三、李某还存在违约转租的事实，构成违约，房地产公司依约解除合同合法、合理。
四、李某缺乏诚信，至今分文未付拖欠的租金及相应的违约金、滞纳金、使用费等，给房地产公司造成巨大经济损失。
陈剑华律师的观点掷地有声、论理充分，最终法院采信了他的代理意见，判令租赁合同依法解除。维护了出租方的合法利益，取得当事人的好评。
二审判决：
判决李某于判决生效后10日内支付拖欠的租金20余万元；双方《租赁合同》终止，李某在判决生效后1个月内将所租房屋腾出。

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