用别人的名义购房出现纠纷时如何维权

发布日期：2015-07-22 作者：崔新江律师

一、确权书面的协议可对抗房产登记的效力
尽管房屋登记在他人名下，但房屋的归属权应当以购房时双方当事人的真实意思为根据，综合房款支付，房屋交付、居住、使用情况来确定房屋归属。
但是房屋产权登记产生的是对社会公众的公示、公信力，目的是保护善意第三人的权利。房屋产权登记的效力，仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该房屋的权利人。在该房屋物权不涉及善意第三人的情况下，当事人有相反证据证明其为真正的权利人时，可以否定这种推定的效力。
二、用别人的名义购房需留证据以防风法律险
根据《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，在进行房屋产权登记时，申请人应当向登记机关交验有效证件。房产登记管理部门在办理产权登记时，基本上只作形式审查，即仅仅审查申请人的有效证件和相关材料，如果证件真实、材料合法，就会发给其产权证书。
《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”
如果想主张房屋所有人和产权登记的不一致，真正的权利人必须拿出证据证明房屋是自己购买的，然后去申请变更登记。
因此，现实中，借用他人名义购房就会产生一定的法律风险。

如果名义上的产权人主张自己对房屋的所有权，而房屋的实际所有人无法出示有力证据推翻对方的主张，就面临着失去房屋的风险；如果名义上的产权人私下出售房屋，第三人因基于对房产登记的信任而购买了房屋的，可以因善意取得而得到房屋所有权。
三、律师说法
在生活中，应当避免用他人名义购买房产。
特殊情况下确有这种需要的，应尽量选择可靠的、守信的熟人、亲友，双方签订明确的协议，约定好房屋权属问题。
房屋的实际所有人还要充分行使对房屋的处分权，如装修、居住房屋或将房屋出租给他人，并注意保留装修合同书、相关居住证明和出租协议等，还要保存好自己付款的证明，包括支付首付款及归还银行按揭的记录。
在遭遇法律风险时，可以依据这些证据向法院主张变更房屋所有权，然后再凭生效判决书到房管部门办理变更登记。

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