夫妻一方擅自转让房屋另一方可否主张无效

发布日期：2015-08-17 作者：蒋艳超律师

夫妻一方擅自转让房屋另一方可否主张无效
[案情]
王某与邱某原系夫妻，后经法院判决予以离婚。双方婚后共同财产中有房屋一套，系邱某婚后操作购买，故房权证记载所有权人仅为邱某，无其他共有人。2007年底，孙某在某信息部看到邱某出售房屋的信息后，遂电话联系邱某，双方在2008年9月份最终商定房价30万元。后孙某付清30万元，并向房管部门提出过户申请。2008年9月21日，孙某取得房屋的新房权证。2009年12月，王某在起诉离婚后方知房屋被邱某出卖，遂诉至法院，请求确认邱某与孙某之间的房屋买卖行为无效。本案在审理过程中，经王某申请，法院委托有资质的评估鉴定所进行评估鉴定，确定讼争房屋的市场交易价为389251.2元。
[分歧]
审理中，本案有两种意见：
第一种意见认为，讼争房屋系王某与邱某的夫妻共同财产,而非邱某的个人财产。未经王某同意，邱某与孙某之间的买卖行为无效。
第二种意见认为，孙某购买房屋是善意的，且购买价格并不明显低于市场价格，该买卖行为应当合法有效。
[评析]
笔者同意第二种意见，理由如下：
善意取得作为一项重要的民事法律制度，目的在于保护物权变动的公信力，鼓励交易，维护正常的交易秩序。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这是我国以司法解释的形式，第一次明确地确认善意取得制度。
2007年10月1日物权法施行后，对无权处分人处分财产后受让人是否取得财产所有权进行了明确规定。据物权法第一百零六条规定，不动产善意取得的构成要件为：出让人无处分权;受让人为善意;合理价格有偿转让;依照法律规定已经办理物权变动登记。故对孙某取得房屋是否构成善意是本案的关键。在审判实践和理论研讨中，多结合具体案情，采用推定方法，即由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证;如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。
本案讼争房屋在转让时，其房权证中的权利人仅登记为邱某一人，而无其他共有人。根据房权证的物权法定和公示原则，孙某有理由相信其为邱某的个人财产。加上孙某是在看到某信息部的转让信息后才联系购买的讼争房屋，即使该房屋有其他共有人，孙某也有理由相信系其他共有人同意转让。而王某除了个人怀疑，并无充分证据证明孙某在交易时具有恶意，故本案应认定孙某系善意购买。
此外，我国合同法第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”对于何为“明显不合理的低价”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价……”经评估鉴定,本案讼争房屋整套市场交易价为389251.2元，而邱某与孙某买卖时的实际交易价30万元，达到了市场交易价的77.1%(300000÷389251.2)，故可以认定孙某约定和实际交付的房款30万元是合理的。
综上所述，本案中，孙某取得讼争房屋应认定构成善意取得，且讼争房屋已经办理了过户登记，故应驳回王某的诉讼请求。
阿致刚律师点评：
2011年8月13日起施行的最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)法释〔2011〕18号“第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
此类案件现实中很常见，昨天本律师就接待了一位妻子在不知情的情况下被丈夫将夫妻共同所有登记人为丈夫的房产出卖的情形。
此类案件的预防和解决措施为，夫妻共同所有的房产尽量登记为两个人的名字，这样有利于夫妻双方感情的稳定，并且中介和买受人能更直观的看到房产物权属于两个人;另外，一旦出现房屋被卖时，如果无证据证明买受人系恶意串通时，不要起诉确认房屋买卖合同无效，而是与卖房的一方协商处理，如果协商不成离婚时，可以起诉卖房一方赔偿经济损失。

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