夫妻一方擅自出卖共有房屋可否适用善意取得——兼论不动产善意取得的适用条件

【内容提要】在审判实践中，经常会遇到夫妻一方擅自处分共有房屋的情况，由此产生了许多问题，案件的审理涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权、共有财产的善意取得及婚内赔偿等多方面的问题，但法律在对夫妻双方所享有的房产权利予以保护的同时，市场经济所需求的交易秩序、交易规则也日趋受到重视。当保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全发生冲突时，善意取得制度是否有其适用的空间？因此，我们有必要进行重新审视，从理论上对此加以探讨。

    【关键词】夫妻共有房屋 不动产善意取得 

      一、案例

 

    李某与王某系夫妻关系，于2000年购买了某小区某幢305室房屋(建筑面积83m2)，登记于王某名下，由双方共同居住。2005年3月6日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，进行争吵，以致夫妻感情不和。6月6日，王某与张某联系，商量将房屋以12万元价格卖给张某。商谈过程中，王某出示了房屋所有权证，带张某实地察看了房屋，并谎称其妻李某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造李某签名的出售房屋委托书等。1个月后，此事被李某发现，找张某要房，被张某拒绝。李某以王某为被告，张某为第三人，向人民法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，由张某返还房屋。

 

    二、对本案的几种处理意见

    对本案如何处理，形成了几种不同的观点。

 

    第一种意见认为，305室是李某、王某的夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。王某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，侵犯了李某的房屋所有权，王某与张某的房屋买卖无效；

 

    第二种意见认为，305室房屋产权登记在王某名下，在房屋买卖合同签订过程中张某有充分的理由相信305室房屋产权属王某所有，王某有权处分，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效；

 

    第三种意见认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效；但是如果第三人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。本案的第三人张某对于买卖房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了买卖的房屋，办理了房屋所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效，李某的损失可向王某另行主张。

 

    第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理性。第三种观点蕴含着保护善意第三人合法权益的原则，针对夫妻一方擅自出卖共有房屋的复杂情况，区别不同情况作出不同处理，本案中张某符合善意取得要件，确认买卖关系有效。

 

    笔者赞同第三种观点，理由如下：

 

    第一、有明确的法律根据。我国物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。张某取得房屋属于该情形，其合法权益应予保护。

    最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释从某一角度规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，案例符合司法解释规定的情形。

 

    最高人民法院公布的《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条对“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，作出明确的解释为：“（一）夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共有财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”这是我国有权机关首次以司法解释的形式将家事代理权确立为我国的一项民事法律制度，为处理夫妻之间因行使代理权产生的纠纷提供了法律依据。

 

    第二，兼顾了其他共有人的利益。根据民法上的过错原则，张某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按普通人的常识和能力，无从进一步审查共有人李某对出卖的意思表示，主观上没有过错，王某故意对张某和李某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致李某的权利受到侵害，过错责任在王某，李某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济。如果完全从共同共有人的共同利益出发，依出让人无权处分而确认该处分行为无效，有可能损害善意取得人的合法权益。反之，如果完全从交易安全和社会秩序出发，依物权公示原则而确认买卖关系有效，就使共同共有人的共同权利无法得到切实的保障，则完全牺牲了共同共有人的共同利益，有损于民法权利本位的立场。共同共有的效力之一，就是限制共同共有人对共同共有财产的处分权，既不能处分全体共同共有财产而使共同共有关系消灭，也不能由个别共同共有人擅自处分部分共有物。因此，物权法第106条对善意取得设置了严格的条件，既保护了善意取得人的合法权益，又兼顾到共同共有人的共同利益。

    第三，从社会效益的角度，若判令买卖无效，一则势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破已形成的稳定，并产生财产的耗费；二则带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全。采取折衷主义立场，既能维护共同共有人的共同利益，又能维护交易规则和交易秩序，兼顾交易的静态安全和动态安全，着力于保护善意买受人的合法权益，最为可取。法的颁布实施，不可能不进行利益衡量，因为法是为解决社会现实中发生的纷争而作出的基准。在确认共同共有人之一未经全体共有人一致同意而擅自处分共有财产，一般应认定无效的一般原则的基础上，确认对善意买受人亦应予以法律保护的立场，趋利避害，具有重要的实践意义。共同共有中的善意取得，是以牺牲其他共有人的利益而保护善意受让人的利益，依此维持交易安全和交易秩序，因而在具体适用中，必须严格按照其构成要件的要求，从严掌握。

 

    三、不动产善意取得制度及其适用情形

 

    第三种观点的核心是不动产善意取得制度的适用。善意取得亦称即时取得，指无权处分他人财产的人在不法将其占有的他人财产转让给第三人后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，则其取得该财产的所有权，原财产所有权人不得要求受让人返还财产。善意取得制度是近代大陆法系和英美法系民法上的一项重要制度，其涉及民法所有权与交易安全之衡量与价值问题。从所有权保护的立场来说，所有权不能因他人的无权处分而消灭，所有权人得向受让人请求返还原物，受让人应向让与人依其法律关系要求救济。如果绝对贯彻所有权保护的原则，交易活动会受影响。善意取得制度的执行能兼顾所有权保护和交易安全，有利于社会经济秩序的稳定，维护正常的商品交换。　　

   不动产善意取得制度是借助登记的公信力原则来实现维护交易安全的目的的。已登记的才能产生公信力，才会发生善意取得的问题，而对未进行登记的不动产，不存在登记公信力原则问题，当然也无善意取得制度适用的必要。因此不动产善意取得只适用于已进行登记，但登记瑕疵的不动产物权中，具体有以下几种适用情况： 

　　（一）共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的，受让人在善意时即可取得所有权。共有房屋，由于某种原因只登记为一个人所有或谎称其已征得其他共有人同意，或受让人有可能对出让人的行为合理理解为全体共有人同意出让而发生善意取得问题。 

　　（二）不动产登记瑕疵 

　　不动产登记瑕疵是指不动产登记事项所记载的权利内容与事实不符，造成不动产登记瑕疵的原因有以下几种： 

　　1、由于登记机关的错误登记，使不动产登记簿上记载的物权并非真实的物权人。如误将甲登记为乙。 

　　2、不动产登记以外的法律变动。如本是不动产的所有权人，但其不愿用自己的名义办理所有权登记，与自己的朋友乙约定，而将房屋所有权登记为乙，此种约定非赠与或放弃所有权的意思表示。 

　　3、作为不动产权利变动的原因关系无效或被撤销。物权人将物权转让给他人，但由于存在胁迫、欺诈等为法律所禁止的意思表示瑕疵，而导致当事人进行物权变动的意思表示丧失物权法上的效力，就应消除物权变动的后果，进行更正登记，恢复原物权人所应有的法律地位，但在更正登记之前，原登记对善意第三人仍具有公信力。 

　　对于未办理产权变更登记的不动产在交易中是否也应适用不动产善意取得制度，笔者认为：不动产虽转移占有，但没有办理产权变更登记的，不能以占有作为其公信力的标志。不动产的公信力来自于变更登记，因为法律规定不动产所有权转移的标志只能是依法进行产权变更登记。不动产的占有人尽管善意也不能依占有来对抗不动产原所有人，因没有登记更不能以登记来抗辩原所有权人。因此未办理产权变更登记的不动产，不适用不动产善意取得制度，也不能准用动产善意取得制度。 

    四、房产可有条件适用善意取得制度

    我国现行法上的善意取得制度经历漫长的从不完善到逐步完善的过程。1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条的规定是物权法出台之前就善意取得问题所作的较为明确的规定，同时物权法颁布后，公示公信制度尚未完全建立，可以说该领域的法律设置已落后于我国社会主义市场经济的发展现状，房产交易中善意第三人权益的法律保护还有许多不足之处。

    作为上层建筑组成部分的法律制度应当与社会经济的发展相适应，在我国当前情况下，共有房产可以有条件地适用善意取得制度，其客观理由有二。

    首先，我国目前房产登记制度不完备，此为适用善意取得制度的客观社会背景。改革开放以后，房产登记制度逐渐恢复，有关登记的法律法规也逐步建立起来，但与法治与市场经济的客观要求相比，现有的登记制度仍缺乏基本的法律规定，缺乏对登记的程序、登记机关及其职权、登记申请人、登记请求权、登记的事项、登记的类型、登记的审查、登记的交易等的规定，登记机关所从事的登记活动在很大程度上处于无法可依的状态。由于登记的目的和职责不明确，登记制度不统一，登记信息不能完全公开，登记错误、疏漏时常发生。

    其次，公民登记意识较弱，此为适用善意取得制度的客观人文因素。共有房产不外乎两种情况即共同共有和按份共有，共同共有基于当事人的共同关系而发生，共同关系产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间。我国公民受儒家和为贵思想影响深重，较为普遍地对共有关系的登记持漠视的态度，认为共有关系是内部的事，是“家”里的事，往往以亲情、友情代替登记，使得共有房产不具有登记意义上的公开性。

    从上面两点可以看出，当共有房产的部分共有人对外发生交易行为时，不可避免地会发生无权处分的问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，应当从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，可以允许第三人获得不动产的所有权。我国物权法第106条规定，给共有房产可以适用善意取得制度下了定论。

 

    综上所述，结合我国物权法第一百零六条规定，共有房产适用善意取得制度应当具备以下条件。

    第一，部分共有人实施了无权处分的行为。这一条中包含了两层含义：一方面让与人须为房产的占有人，只有房产的占有人才有可能将占有的房产转移于第三人。若没有让与人的占有可资信赖，则无占有的公信力，也就无受让人的善意可言。所以让与人为房产占有人是善意取得发生的前提条件。这里的占有不以直接占有为限，间接占有、辅助占有乃至瑕疵占有也无不可。另一方面，让与人须没有处分房产的权利。如果让与人享有处分房产的权利，是无善意取得适用问题。房产部分的共同共有人或按份共有人因基于不享有完全处分权并实际占有或控制房产的情况下对全部房产行使了处分权，才有善意取得制度适用的可能性。　

    第二，第三人(买受人)善意且无过失。根据善意取得制度，取得财产的第三人在取得财产时应为善意，如果让与人为善意，而受让人为恶意，则不适用这一制度。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。包括二种情况：一是第三人对房产为共有财产的事实不知情；二是第三人知其为共有房产但对其他共有人不同意出让不知情。无过失也有二个方面：一是上述不知情并非是第三人原因所导致，其不知情的误解是由于房产出让人造成的；二是第三人已尽适当的注意义务，在交易中对房产的性质和共有人是否一致同意的事实按普通人的理解已尽到了注意义务，符合有理由相信的主观标准。　　　

 

    由于善意只是受让人取得财产时的一种心理状态，这种状况很难为局外人得知，因此，确定受让人是否具有善意，应考虑当事人从事交易时的客观情况。如果根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人的状况以及受让人的经验等可以知道转让人无权转让，则不能认为受让人具有善意。

 

    第三，善意的时间界限为取得房产所有权当时。确定第三人是否善意的具体时期应当在房产变更登记时，在此之后第三人知道或应当知道房产的性质或其他共有人不同意出卖对善意的构成不产生法律上的影响。如果受让人在让与人交付房产以前具有恶意，则可以推定其接受房产时为恶意。 

    第四，第三人支付了相应对价。善意取得制度是为了保护交易安全而设定的，因而只有在受让人与让与人之间存在交易行为时，法律才有保护的必要，也才存在善意取得的问题。因此受让人取得的房产必须是通过买卖、交易、债务清偿、出资等具有交换性质的法律行为实现的。如果通过继承、馈赠等行为取得房产的，则不能产生善意取得的效力。 

    第五，房产已作产权变更登记。房产变更登记是房产转移的必备条件，作为房产买卖合同的出让方其履行义务完毕的标志除交付房屋外也必须协助完成房产变更登记手续。未具备房产变更登记的要件为不动产交易行为未完成，第三人未取得房屋所有权，若系善意无过失且支付了相应对价，因未“取得”，则不发生适用善意取得的问题。在这里的登记相当于动产的交付。

 

 江西省彭泽县人民法院 ：刘 俊