专业解决律师对一起借名买房案件的分析

发布日期：2015-08-28 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
杨树人和张世强在一家公司工作，同时张世强还是杨树人妻子弟弟郝仁华的岳父。1997年，二人所在的北京市某某公司应当时政策要求，购买了位于北京市朝阳区某小区的390套房屋用于拆迁安置，由于当时单位有很多职工没有房住，于是该公司将剩下的房屋作为内部员工住房分配使用。该小区的707号房屋便是该单位分配给杨树人使用的房屋。2007年3月4日，在该公司房改工作中，杨树人考虑到张世强及其妻子的工龄较长，可以享受较多的工龄优惠，于是杨树人便向郝仁华提出使用养发强的名义办理上述房屋的产权证书，张世强表示同意，杨树人便请求张世强代替其向公司签订了成本价出售单位自管住宅楼房协议书。
2007年3月4日，公司作为甲方，张世强作为乙方，签订了成本价出售单位自管住宅楼房协议书，约定甲方向乙方出售707号房屋，房价款为8万元，公共维修金4千元，一共8万4千元。
2007年5月10日，诉争房屋登记到张世强名下，房屋所有权证和购房发票均由杨树人持有。而该房屋交付后一直由杨树人实际占有使用、出租。
2013年11月4日，杨树人找到张世强要求其办理过户手续，但张世强以各种理由推脱。双方因此事多次协商无果，后杨树人将张世强起诉至北京市朝阳区人民法院，要求法院确认该房屋系其所有，张世强履行过户登记义务将该房屋的房屋所有权证书由张世强更名至其名下。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
一、张世强于本判决生效之日起十日内协助杨树人办理诉争房屋所有权转移登记至杨树人名下的过户手续。
二、驳回胡纪华的其他诉讼请求。

律师专业点评：
靳双权律师认为双方之间的争议焦点在于双方之间是否存在借名买房的事实。
本案庭审中，杨树人并未提交款项往来的直接证据证明其出资向公司支付了707号房屋，但是其持有的诉争房屋的成本价出售单位自管住宅楼协议书、购房款收据、房屋所有权证原件。虽然张世强在庭审中称杨树人系利用职务之便获取上述材料原件，但张世强却持有其自称实质相同的401号房屋成本价出售单位自管住宅楼房协议书、购房款收据原件，故法院对张世强的陈述难以采信。
对于张世强在庭审中辩称该房屋自交付之后自己把房屋出租，将出租的租金给杨树人当作好处费，由于2007年至2013年间该房屋租金收益较大，不符合常理，故法院对其辩称亦未采信。
综上，结合购房款支付及其他证据，法院认定双方之间存在借名买房的事实行为，而由于双方在订立合同时意思表示真实且具有行为能力，双方之间的协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，遂认定双方之间的借名买房口头协议合法有效。
根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，法院考虑到杨树人已经履行了付款义务，而张世强并未履行自己的过户义务，结合上述法律规定，张世强应当履行双方之间的合同约定，即将诉争房屋过户至杨树人名下，因此法院最终判令张世强将诉争房屋过户至杨树人名下的判决是正确的。

在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

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