资深房地产专业律师靳双分析一起借名买房纠纷案件

发布日期：2015-08-26 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案情介绍：
张国周与贾宝丽的儿子张奥和张婧在1998年5月3日商量买一房屋供父母居住，于是二人于1998年5月8日与北京市某房地产开发公司签订《房屋预售合同》，约定张奥购买该公司开发的某小区H区120号房屋，总房款为32万元。合同签订当日，张奥缴纳购房款15万元；同年9月22日，张奥缴纳购房款10万元；同年12月22日，张奥缴纳购房款7万元。
2000年3月18日，张国周代张奥与该公司签订《房屋结算单》，确认该房屋实测面积为75平方米，张奥应补缴房款1万元。当日，北京市朝阳区某百货店向该房产公司转账1万元。2003年2月19日，张奥取得诉争房屋所有权证，该房屋登记地址为朝阳区朝阳公园路XX小区21号楼1101号。一家人就此在这间房屋里居住。
2012年10月，张奥因脑出血入院。2013年12月，北京协和医院出院诊断为左侧肢体偏瘫、认知障碍。就这样，张婧一边照顾张奥一边工作，艰难的维持家业。2014年，王小利以张奥出现意识障碍、没有认知能力、无法控制和辨认自己的行为能力为由，诉至北京市朝阳区人民法院，请求确认张奥为无民事行为能力人，并指定其为张奥的监护人。人民法院与2014年7月11日做出判决，判决宣告汪精卫无民事行为能力人并指定张婧为其监护人。
2014年12月22日，张国周将张婧起诉至法院，称双方之间存在借名买房关系，要求确认上述房屋为其所有，并要求张婧配合其办理过户手续。

审判结果：
北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
驳回张国周的诉讼请求。
一审判决后，张国周不服上诉，北京市三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

房屋买卖纠纷律师靳双权点评：
靳双权律师认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。
本案中，诉争房屋登记在张奥个人名下，应首先推定其为真正的权利人。贤张国周、贾宝丽主张其为诉争房屋的真正所有权人，其有责任提供证据加以证明，然而其在庭审中并未提供任何证据证明双方之间存在借名买房关系。根据我国法律规定，没有证据或者证据不足以证明其的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张国周、贾宝丽主张诉争房屋为其借用张奥名义购买，但无法提供借名购房的相关书面协议，以为能提供其缴纳全部购房款的相关证据。因此张国周主张的事实因缺乏事实及法律依据，未能得到人民法院的支持。
而本案二审中，张国周提供一张2014年3月11日出具的《证明》，虽此证明内容显示诉争房屋系张国周、贾宝丽借用张奥的身份所购，房屋应归张国周、贾宝丽所有，但张奥已于2013年12月被诊断为左侧肢体偏瘫、认知障碍，并于2014年7月11日被法院判决宣告为无民事行为能力人，根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人应由其法定代理人进行民事活动，而精神病人的法定代理人为其监护人，具体到本案，张奥被法院判决确认无民事行为能力，因此其实施的民事行为应由其法定代理人即张婧代理。而张国周出示的《证明》上的签署人为张奥，张奥为无民事行为能力人，张国周与其所签署的《证明》并未经过其监护人张婧的同意，且事后张婧并未就此事进行追认。我国《民法通则》规定，行为人进行行为能力时应当具备民事行为能力，而张奥并不具备行为能力且其法定代理人对于其实施的民事行为并未追认，综上，法院对张国周所出示的《证明》并未采信是正确的。
综上，靳双权律师认为法院的判决是正确的。

房屋买卖纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
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