律师点评一起房屋买卖合同纠纷案件
发布日期：2015-08-28 作者：靳双权律师
为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
韩晶与张梦辉是夫妻关系，双方在2002年3月12日登记结婚，二人结婚后便生活在张梦辉的母亲康启林的房屋内。2004年11月3日，二人剩下一女，名叫张梦辉1。2006年10月23日，张梦辉与案外人李签订了《房屋买卖协议》购买了位于北京市朝阳区十里堡的诉争房屋，登记在张梦辉名下。搬入新房后，一家三口在新房内生活的还算幸福。但是平淡的生活还是会被打破的。双方有时因琐事发生口角，有时则会大打出手，感情时好时坏。
2009年2月21日，张梦辉与康启林签订《存量房屋买卖合同》，将涉诉房屋出售给康启林，成交价格为30万元。2009年3月2日，涉诉房屋登记至康启林名下。但是，张梦辉没有把房子卖给母亲的事情告诉自己的妻子韩晶，直到2012年，韩晶需要办理美国签证时才发现自己家的房子居然变成了康启林的了，这一切让韩晶非常生气。二人的感情就此出现了更大的裂隙。韩晶和张梦辉因为此时总是吵架，有时甚至会大打出手，原本幸福的家庭慢慢走上毁灭之路。
韩晶越来越忍受不了张梦辉。于是在2014年4月，韩晶起诉和张梦辉离婚，但法院驳回了其诉讼请求。
随后，在2014年8月，韩晶将康启林起诉至法院，请求法院判令张梦辉和康启林在2009年2月21日就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》无效。
审判结果：
一审法院经审理后判决：
张梦辉与康启林签订的《存量房屋买卖合同》无效。
一审判决后，康启林不服上诉至北京市第三中级人民，三中院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。
认为，我国《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。”本案涉诉房屋在取得时韩晶和张梦辉还处于婚姻关系存续期间，以上述法律规定，该诉争房屋应当属于韩晶和张梦辉的夫妻共同财产。
而张梦辉在2009年2月21日韩晶不知情的情况下将诉争房屋出卖给自己的母亲康启林的行为已经违反了《物权法》第97条：“处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。无处分权的人处分他人财产，经权利人追人或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，结合《婚姻法》和《物权法》的规定，张梦辉在韩晶不知情的情况下处分了该夫妻共同财产，已经侵犯了共有权人的利益，韩晶作为共有人，在合同签订时不知情，在事后并未予以追认，故张梦辉的行为属于无权处分。
认为，双方在该房屋出卖前已经出现感情裂隙，而张梦辉有在韩晶不知情的情况下将该房屋出卖给自己的母亲康启林，且双方在房屋过户后并未实际交付任何合理对价，且考虑到双方之间存在感情不和的因素，韩晶又于2014年起诉离婚，结合生活经验和本案案情，双方之间的买卖行为存在我国《合同法》第五十二条所规定的：“恶意串通损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。”中损害第三人利益的情形。而考虑到双方在房屋交付后并未支付或取得任何合理对价，并不构成我国《物权法》上的善意取得制度。
综上所述，法院最终认为双方之间的买卖合同无效，于法有据，认定事实清楚，判决是正确的。
提示：
在此，律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。
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