房产律师靳双权专业分析一起借名买房纠纷案件

发布日期：2015-08-26 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案件介绍：
2006年6月2日，王铁霖居住的老房被拆迁，成为了拆迁安置对象，按照当时政策，王铁霖可以购买经济适用住房一套，但是由于王铁霖手中的钱不够，于是不得不将自己的购房资格转让给彭凤泽。然而2004年6月22日时彭凤泽的爱人李博芳已经以家庭名义取得了经济适用房购买资格。
2006年7月12日，王铁霖和彭凤泽签订了《购房协议》，双方约定“王铁霖自愿将自己名下的天通苑一套三居室经济适用住房房号以五万元的价格转让给彭凤泽。彭凤泽在签订本协议时应先预付给甲方定金五千元，等选完房交完首付款后，彭凤泽把其余的四万五千元交齐，作为房号转让费。”
2007年10月18日，王铁霖与北京市某房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，王铁霖购买了昌平区天通苑某小区22号楼3单元801号房屋一套（本案诉争房屋），房价款为35万元。
2007年10月18日，王铁霖和彭凤泽签订了《关于<关于房屋买卖协议>履行情况的小结》，确认彭凤泽已将购买经适房资格转让补偿金五万元，彭凤泽一分两次将房屋价款付清，第一次是通过转账方式给王铁霖10万元，第二次使用现金方式给开发商缴纳25万元。王铁霖保证在有条件过户时将该房屋过户给彭凤泽。2008年2月2日，该房屋取得了房屋所有权证书。
由于北京市在2008年奥运会之后房价猛涨，曾经35万元购买的房屋现在已经将近300万元，彭凤泽一边喜悦一边担忧，喜的是自己的房子升值了，忧的是自己还没有把房子过户过来，心里一点也不踏实。于是彭凤泽于2013年1月18日找到王铁霖商量过户事宜，得到的答复是等过完年在过户。结果过完年他等来的不是王铁霖通知他过户的电话，而是法院的传票。
王铁霖在2013年4月12日将彭凤泽告上北京市昌平区人民法院，诉求法院判令双方之间所签订的《购房协议》及《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》无效。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
原告王铁霖与被告彭凤泽签订的《购房合同》及《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》无效。
一审判决后，彭凤泽不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

借名买房纠纷律师靳双权案件分析：
靳双权律师认为，本案是一起典型的借名买房纠纷案件中的借名购买经济适用住房纠纷案件。
双方争议的焦点在于，原被告双方在2006年7月12日和2007年10月18日签订的《购房合同》与《关于<房屋买卖协议>履行情况的小结》是否合法有效。
靳双权律师认为，经济适用住房是由政府限定价格，统一组织向符合购买资格的家庭出售的保障性住房。经济适用住房的购买实行严格的审查制度。王铁霖在与彭凤泽签订《购房合同》时，王铁霖为从开发商处购得上述房屋，故该《购房合同》中买卖标的物并非房屋本身，其实质是彭凤泽借用王铁霖的名义购买经济适用住房。
根据我国《合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。结合上述法律规定，双方之间借名买房的行为因违反了经济适用住房管理规定，扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益，故双方之间的协议应属无效。
对此，一二审法院对该事实认定一致且适用法律正确，判决没有错误。
靳双权律师认为，即使合同无效了彭凤泽依然可以依法请求对自己的合法权益进行救济。根据《合同法》第五十八条之规定，彭凤泽可以另行起诉并主张王铁霖返还购房款并赔偿房屋升值而导致的经济损失，以此来获得救济，保护自己的权益。

借买房纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
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