房屋买卖合同纠纷律师对一起借名买卖经适房纠纷的案件分析

发布日期：2015-08-26 作者：靳双权律师

为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。
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案情介绍
张鹏、周兴媛是一对夫妻，张梦爽是张鹏的亲戚。1997年3月21日，张梦爽生活的北京市昌平区某村公布了《关于出售村民住宅楼办法》，规定：一、凡具备以下条件者可以购房：1、凡具有本村正式户口的村民，已够结婚年龄者（男25周岁、女23周岁）；2、凡具有本村正式户口的村民，原意按市建设征地规定提前办好旧房搬迁手续者；3、虽具有本村正式户口，但不是通过村委会同意，未与村委会办理手续迁入的户。
2003年，因该村当时在集资建房，又处于农村，价格相较城市内低，因此张鹏和周兴媛商量想在该村购房。而由于张鹏、周兴媛均非该村户口，而张梦爽属于该村户口，因此张鹏找到张梦爽希望通过借张梦爽的名字购买该村的一套集资建房。双方口头约定，张鹏、周兴媛交给张梦爽 17万购房款，由张梦爽出面购买涉诉房屋。双方协商一致后，并未签订任何合同。
2004年4月29日，张梦爽与该村村委会签订《XX村村民住宅口购房协议》，该协议载明：购楼人张梦爽购买一套三居室，价款为壹拾伍万贰千元人民币。购楼人无条件按照1997年3月21日该村村委会制定的“关于出售村民住宅楼办法”执行。
涉诉房屋交付后，张鹏、周兴媛便入住了该房屋使用至2014年诉争发生时。
自取得诉争房屋之后，张鹏、周兴媛逢年过节便拜访张梦爽，每次见到张梦爽都对其要求出具二人是实际购房人的证明，但张梦爽总是以各种理由推脱。张鹏、周兴媛的心里很不踏实，毕竟自己的户口不在这里，外一哪天出现了问题，自己岂不是竹篮打水一场空？不过每次张梦爽都对他们说双方是亲戚，不会有事的之类的话，二人也慢慢的开始放下心来。
好景不长，2014年该村面临拆迁，而对于具有两套以上住房的村民，村委会要求腾退一套住房，才可以给货币补偿和拆迁安置房。张梦爽一琢磨，自己有三套房，怎么才能拿到拆迁安置房呢？于是，他思前想后，把自己实际拥有的一套房屋腾退了。然后把张鹏、周兴媛的房子和自己另一套房子作为村里的拆迁对象。
而得知此事的张鹏、周兴媛当时就震惊了，原来自己的房子居然被当作拆迁对象了，而自己却不知情，于是二人找到张梦爽询问，得到的答复是，房子都是他买的，想怎么处置就怎么处置。两人怎么也想不明白，为什么当时说好了的事现在张梦爽却反悔了。而此时，张梦爽却将二人起诉至北京市昌平区人民法院，诉求法院判令双方之间的借名买房关系无效。
北京市昌平区人民法院依法对该案进行了审理。

审判结果：
一审法院经审理后判决：
确认张鹏、周兴媛借用张梦爽的名义购买北京市昌平区涉诉房屋的行为无效。
一审判决后，张鹏、周兴媛不服上诉，北京市第一中级人民法院经审理后判决：
驳回上诉，维持原判。

借名买房纠纷律师靳双权案件点评：
靳双权律师认为，本案具有一定的典型性。本案是一起借名买房纠纷案件，不同于以往的借名买房纠纷中的房屋性质，本案房屋是小产权房的借名买卖。
本案中，双方之间产生争议的涉诉房屋系该村的集资房，属于农村小产权房，且该村在1997年的《关于出售村民住宅楼办法》中已经明确规定购买该村住宅楼须具备本村户口，而本案原告因不具备该村户口而借张梦爽之名购买涉诉房屋的行为，已经属于我国《合同法》规定的“以合法形式掩盖非法目的”导致合同无效的原因，因该房屋具有一定的身份专属性，而原告未规避该规定而实施借名买房的行为已经违反了上述规定，因此法院判决双方之间的借名买房协议无效，并无过错。而本案已经认定了双方之间的合同无效，原告若想维护一定的权益，可以要求对方返还购房款并赔偿一定的升值损失，但是由于原告缺乏一定的法律知识，且未委托房地产律师而导致了败诉，实属可惜！

借名买房纠纷律师靳双权提示：
在此，靳双权律师提醒各位当事人，涉及到大额财产时，如：房屋买卖、房屋赠予、房屋权属变更等有关不动产交易、不动产权属变更时需三思，最好先咨询专业、资深的房地产律师，以规避交易中的风险，防止遇到不必要的纠纷，以免引发不必要的麻烦。

资深房地产专业律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人
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