商品房认购书性质分析及违约责任承担

发布日期：2015-10-14 作者：110网律师

商品房认购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说，商品房认购协议的内容包括当事人的基本情况、房屋的基本情况（房屋方位、面积）、价款计算、签署正式合同的时限等。
商品房认购书与商品房预售合同的区别
1.商品房认购书是商品房买卖合同或者预售合同的预约，商品房买卖合同或者预售合同属于本合同，是对商品房认购协议的补充或者完善。两者是法律性质完全不同的两个独立的合同。
2.商品房认购书的签订是为了最终签订商品房买卖合同或者预售合同，而商品房预售合同的签订是为了买卖商品房。
商品房认购书签订并生效以后，双方当事人产生的履行义务是在一定时间内要积极、诚实地协商、谈判，以便最终签订正式的商品房预售或者买卖合同。而商品房买卖合同或者预售合同成立并生效后，双方当事人产生的履行义务则是直接转移房屋所有权，交付房屋价款。
商品房认购书违约责任承担
商品房认购书签订时，需要预购方交付一定数量的定金。商品房认购书中的定金是立约定金，如果要解除认购书，应当区分情况进行分析是否需要承担违约责任以及如何承担违约责任。
根据担保法的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。因此，商品房预购人拒绝订立正式商品房预售或买卖合同的，无权要求返还定金；预售人拒绝订立正式商品房预售或买卖合同的，应当双倍返还定金。
商品房认购协议作为依据平等自愿原则合法订立的合同，是一个独立有效的合同，当然适用我国合同法的一般规定。一般合同的违约责任形式有：①继续履行；②采取补救措施；③赔偿损失；④支付违约金；⑤定金罚则。对于一般的合同，如果它具备以上责任形式中的任何一种或几种，非违约方便可请求法院判决违约一方承担其中一种或几种违约责任。

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