小份额租赁户不享有优先购买权

案情：
    1992年6月吴先生与某丝织厂签订房屋租协议一份，承租该厂12平方米的门卫室一间，用于开小店，租期从1992年7月至1995年7月，后续租至2002底。其间，该厂的厂房抵债给某镇经济实业总公司。2002年3月经济实业总公司在未事先通知吴先生的情况下，将厂房整体 (建筑面积1159.83平方米)以52万余元的价格出让给苏某，其中包括吴先生承租的房屋。吴先生以法律规定承租人有优先购买权为由，提起诉讼，请求法院宣告自己承租部分的房屋买卖无效，由自己优先购买。

    评析：

    承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利"。

    优先购买权是承租人享有的一项权利，不是依当事人之间的合同而产生，而是依法律规定产生的，具有强制性，是对出租人处分出租房屋时的一种限制和约束。优先购买权的设定有利于维护房屋承租人的居住利益。

    适用优先购买权应当符合三个条件：一是出租人售房时，承租人仍在租赁该房屋；二是优先购买权所指向的对象只能是租赁房屋，而不能是租赁房屋以外的其他房屋；三是承租人只有在与其它竞买者同等的条件下才可以优先购买。所谓同等条件是指交易的方式、价格、付款期限等条件相同。

    如果经济实业总公司仅出售该部分房屋，吴先生当然可依法行使优先购买权。但当经济实业总公司整体出售房屋时，吴先生所承租的12平方米房屋仅占总房产的约1%，显然不能对整体房屋转让享有优先购买权，而且也不对该极少部分房屋享有优先购买权。经济实业总公司系房屋的合法所有人，依法享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利，不管其出发点是考虑到房屋不可分割或分割后会影响使用价值和交易价值，还是便于买受人行使统一权利，或是两者兼而有之，总之整体出售房屋是行使自己的正当权利，法律对此没有任何限制。对于整体出售而言，吴先生无力也无意整体购买，显然谈不上购买时具有同等条件，自然不具有优先购买权。再者，从利益关系考虑，舍大求小是不符合公平原则和利益衡量原则的，因此不能要求房屋所有人根据承租人的意愿将该极少部分房屋单独出售。最后，法院驳回了吴先生的诉讼请求。

    当然，根据买卖不破租赁的原则，如果吴先生的租赁合同尚未届满，仍可继续租用该12平方米的门面房。

    

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