本案房屋拍卖后的权属之争

一、案情
    1993年7月，邵武市房地产管理处确认邵武市水北居民黄某，享有座落邵武水北建筑面积为383平方米四层楼钢筋混凝土结构的房屋一幢所有权，并颁发了房屋所有权证书。1997年，黄某因经营企业缺少资金，向银行贷款，并以该房屋作抵押，贷款本金190000元，向房管部门办理了房屋抵押登记手续。贷款期届满，黄某因企业经营不善，而无力清偿贷款本息。银行于1998年7月，以黄某为被告提起诉讼。法院判决黄某清偿银行借款本金190000元及其利息。判决生效后，黄某未按判决履行义务。1999年3月，银行申请法院对黄某强制执行。法院立案执行后，采取强制措施查封、评估、拍卖黄某的房屋。黄某的房屋经法院委托相关机构评估、拍卖后，刘某等四人共同以120000元价格竞买到黄某的房屋。法院强制腾空黄某的房屋并交给刘某等四人，刘某等四人支付买房款并接收了黄某房屋。对此法院向当事人、房屋买受人等出具了民事裁定“1、查封、拍卖黄某的房屋归刘某等四人所有；2、刘某等四人支付买房款用于清偿黄某欠银行贷款；3、刘某等四人应自行到房管部门办理房屋变更登记手续”等内容。但刘某等四人买房后为了躲避交纳房屋交易契税和规费等，一直未到房屋管理处办理房屋过户登记手续。2003年，因黄某与妻离婚，黄某与其妻都主张房屋系黄某与之妻共同财产而予以分割处理。为此，刘某等四人则主张房屋归刘某等四人所有。黄某及其妻出具房地产登记房屋为黄某所有的权属证书凭据；而刘某等四人主张该房屋属其所有，出具法院民事裁定书为凭证。双方就房屋所有权归属产生争执。

    二、分歧

    第一种意见认为，房屋所有权属刘某等四人所有。理由：房屋原登记虽是黄某所有，但该房屋经法院执行后拍卖成交变成刘某等四人所有，该房屋所有权已经法院的司法确权为刘某等四人所人。因此，房屋所有权属刘某等四人所有。

    第二种意见认为，房屋所有权属黄某及妻共同所有。理由：房屋所有权以房屋管理部门登记核准确认为准，法院执行房屋变更了房屋所有权人也应到房屋管理部门登记变更和确权，否则房屋所有权人仍以房屋管理部门登记确权为准。因此，房屋所有权属黄某及妻共同所有。

    三、评析

    笔者赞同上述第二种意见，即房屋买受人未到房地产管理部门办理房屋变更登记的情况下，即使有法院民事裁定书确权，但房屋所有权仍属黄某及妻共同所有。

    （一）对房屋权属的法律规定

    我国《城市房地产管理法》有关规定：第五十九条关于“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”的规定；第六二条第三款关于“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”的规定；第六十一条关于“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”的规定；第六十二条关于“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责地产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。”的规定；第二条关于“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围取得房地产开发用的土地使用权，从事房地产交易、房地产开发，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物。本法所称房地抵押……”的规定；第三十六条关于“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”的规定；第三十五条关于“房地产转让、抵押、当事人应当优照房地产权属登记管理的规定办理权属登记。”的规定。

    我国《拍卖法》有关规定：第四条关于“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。”的规定；第五十五条关于“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有并材料，向有关行政管理机关办理手续。”的规定。

    （二）本案的房屋所有权仍属黄某及妻共同所有

    房屋系物的一种，而房屋产权又属物权的一种。我国对物权的确认，也是对房屋产权的确认分为行政确权和司法确权这二种。二种确权，都应遵守国家法律规定。我国的《房地产管理法》是专门管理房地产的法律，司法机关对房屋有确权和行政机关对房屋的确权都应遵守我国房地产法规，当然也包括房屋所有权人、房屋出卖人、房屋买受人等。我国法律规定对房地产实行的是权属登记发证制度，也就是说不管房屋买卖、抵押、租凭等，都以房屋产权登记，记载、证书为标准。结合本案，买受人虽然支付了房屋买受款并接收了房屋，但由于买受人为了缓交或逃避交纳税费和规费，不按我国《城市房地产管理法》和《拍卖法》的有关规定，以及法院出具的民事裁定书规定的全部内容，而未到房屋管理部门办理房屋变更登记手续，使买受人对房屋的所有权没有得到法律上和实质意义是的享有。因为我国法律规定，对房屋所有权是否取得是依照《房屋管理法》有关房地产权属登记管理的规定而确认权属，也就是以房属权登记证书为唯一的判断标准，即房屋所有权证上记载所有权是谁就是谁。为此，本案房屋所有权仍属黄某及妻共同所有。

    （三）本案的房屋所有权不宜认为是刘某等四人所有

    刘某等四人主张房屋所有权为其所有依据是法院出具的民事裁定书。从该裁定书全部内容来看，刘某等四人取得房屋所有权应完成裁定书关于“刘某等四人自行到房地产管理部门办理房屋过户手续及过户费由刘某等四人自理”所规定的行为后才取得房屋所有权。而刘某等四人未去办理房屋过户手续更无交税费，没有完成裁定书确定的应当完成的行为，因而也没权享有裁定书所确定房屋归刘某等四人所有的权利。刘某等四人仅凭裁定书部分内容“房屋归刘某等四人所有”而避开刘某应履行“自行办理房屋变更登记过户手续，交纳过户费用”等义务内容，显然，刘某等四人的主张房屋所有权归其所有理由、证据等均不充足，其主张与法律规定不符而不能成立。另外，刘某等四人与拍卖公司签订的拍卖合同因刘某等四人违反《拍卖法》关于“拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持成交证明和有关材料，向有关行政管理机关办理手续。”的规定，刘某等四人与拍卖公司签订的合同只是成立但不生效，刘某等四人与拍卖公司仅形成债权债务关系和相互清偿债务问题。为此，本案的房屋所有权不宜认为是刘某等四人所有。

    （三）本案暴露出的法律制度缺陷及问题

    本案黄某与刘某等四人对房屋权属产生争议。其原因是由于刘某等四人竞买到房屋以后未及时到房屋管理部门申请变更产权登记，致使房屋管理部门登记的该房屋权属仍为黄某，现实生活中这种现象较为普遍。如果刘某买受房屋后及时办理变理登记。那么，行政机关变更登记的房屋产权归属就是刘某等四人，这样就与法院民事裁定书确认的房屋产权归属一致。为此，房屋权属经法院的司法行为重新变更权属以后，新的权利人应当要根据我国《拍卖法》和《城市房地产管理法》等法律法规的规定及时到行政机关进行申请房屋产权变更登记。由于我国对产权变更的当事人要求其到房屋管理机关进行变更登记的时限规定的不具体、不明确，导致法律制度出现某些缺陷。我国《城市房地产管理法》第六十三条第三款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”。该法条对房地产转让或者变更时，这个“时”的时间规定不明确，难于理解和把握，在实践中较难操作，直接影响房产变更登记把握时限的正确贯彻实施。又如我国《民事诉讼法》第二百三十条以及我国《拍卖法》第五十五条在对标的物需依法办理产权过户手续的规定中均未明确时限。房屋买受人去申请房屋产权变更登记需依法交纳一定税费，为了达到规避交纳税费目的，长期不到当地房屋产权管理部门办理产权变更登记手续，这样使房屋权属长期处于一个不稳定状态。法律规定，凡是房屋产权发生变化，产权人应当到当地房地产管理部门办理产权变更登记手续，办理了房屋产权变更登记手续，才能使法院对物权权属的确权和行政确权结果相符，否则司法确权与行政确权相脱节就会使物权长期处于不稳定的状态并容易产生新的纠纷。明确在多少期间内办理物权变更登记，对物权的司法确权与行政确权链接起到至关重要的作用。物权变更登记时限不明确，是法律规定的缺陷。由于法律规定物权变更登记时限不明，因而出现上述案情当事人产生纠纷。如何填补法律制定遗留的缺陷，是摆在我们面前并需要解决的问题。

    四、建议

    某些物权变更，法律规定应当进行登记管理。由于进行物权变更登记时限法律规定不明确，建议立法机在对物权变更登记时限规定明确。例如对我国《城市房地产管理法》第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记……”中的“……变更时，……”改为“……变更之日起十五日内……”；又如对我国《民诉法》第二百三十条以及我国《拍卖法》第五十五条对标的物办理过户登记的时限加以明确规定，如改为“……产权变更之日起十五日内……”。这样就明确了期限，可以杜绝物权变更的权利因期限问题而规避交纳物权过户税费的侥幸心理。也便于权利人及时申请办理物权变更登记手续。为此，实现物权的司法确权与行政确权及时有效链接并形成统一。

（作者单位：福建省邵武市人民法院）

    

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