延付租金本案第三人应否享有优先购买权

原告：王典波
    被告：鄱阳县乐丰镇人民政府

    第三人：程金花

    案情：2001年元月1日，被告与第三人程金花签订房屋出租合同，合同约定：将该镇菜市场地段的一间店面，租给第三人经营，年租金1800元，租期一年，至2001年12月31日期满。同年12月26日该镇政府党政联席会议研究决定将菜市场一排店面12间进行拍卖（包括第三人承租店面）。当月第三人因引产在家休息，2002年元月1日上午，被告召开店面拍卖交底会，第三人丈夫胡某与其他承租人蔡某等被通知到会，会议载明原承租人应在2002年元月3日前交齐所欠2001年度租金，未按时交齐的一律取消竞买资格，胡某等人在会议记录上签了名。元月4日，原告委托蔡某支付现金20000元，购买第三人原承租店面，元月30日，第三人交齐所欠租金600元，并提出购买该店面，遭被告拒绝后继续占用店面经营。为此，原告向法院起诉，要求被告交付所购店面，并赔偿经济损失。本案受理后，法院依法追加程金花为第三人参加诉讼，程金花主张由自己享有优先购买权，请求法院宣告原、被告房屋买卖合同无效。

    分歧：本案在审理过程中，主要是对第三人程金花是否享有优先购买权的问题上存在分歧。

    第一种意见：认为第三人享有优先购买权，理由是被告没有及时将店面拍卖条件通知到第三人本人，致使第三人在优先购买权合理期限内丧失购买店面机会，被告在店面出卖工作中存在明显过错。其与原告在第三人未明确表示放弃购买店面的前提下签订房屋买卖合同，，损害了第三人利益，本案应宣告房屋买卖合同无效，第三人对原租赁店面在同等条件下仍有优先购买权。

    第二种意见：认为第三人不享有优先购买权，因为被告与第三人签订的房屋租赁合同在公开拍卖前已终止，且被告在店面拍卖交底会上通知第三人的丈夫胡某，应及时缴清欠租，否则视为放弃优先购买权，当时第三人在坐月期间，由其丈夫参加会议并签字符合表见代理特征，故第三人在规定的时间内未缴清租金，即放弃优先购买权。

    评析：笔者同意第二种意见。在房屋租赁合同中，承租人在出租人出卖房屋时享有优先购买权，这是法律强制性规定。但承租人在行使优先权过程中，不履行一定义务，就有可能丧失权利，这完全符合市场经济发展规律。本案中，被告在拍卖该镇菜市场12间店面前，通知所有承租人参加店面拍卖交底会，由于第三人因引产在家休息，被告通知其丈夫到会，鉴于他们的夫妻关系，被告有理由相信其丈夫有代理权，此行为俗称家事代理，在法理上属于未予授权之表见代理，所谓表见代理，是虽指无代理权，但表面上有足以使人信为有代理权而经由本人负授权之责的代理。故此，根据《中华人民共和国合同法》第230条之规定：“出租人在出卖前的合理期限内通知承租人”，被告履行了告知第三人的义务，第三人应当根据被告要求在承租期满三日前交清租金，未按时交清的一律取消竟卖店面资格。然而，第三人在期间内并未按规定履行给付租金的义务，该默示行为，具有一定法律效果，表示第三人放弃优先购买所租赁房屋的权利。嗣后，被告将第三人所承租的房屋按照党政联席会议决定，卖给了原告，该房屋买卖行为合法有效。

（作者单位：江西省鄱阳县人民法院）

    

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