一起假按揭真贷款案的认定及处理

案情：
    原告睢宁县建筑安装总公司第十公司。

    被告睢宁县风华楼商场。

    第三人王甫周、许亚萍、许克强等七人。

    2001年6月至2002年5月，原告承建了被告发包的风华楼商场综合楼工程，合同价款69万元。在施工过程中，因资金短缺，原告通过隐名形式委托其职工的亲朋好友即本案第三人作为购买方与被告签订售房合同，被告又作为第三人的担保人以按揭贷款的方式从睢宁建行贷得资金35万元。经查第三人许亚萍系原告代理人赵光侠的妻子，王甫周系原告负责人王甫亚的弟弟，其他几个第三人与赵光侠均为朋友关系。被告与第三人未经过面议商谈，即将拟定的格式售房合同、按揭贷款等手续交由赵光侠找第三人签字，赵在委托第三人办理相关手续时一一讲明签订合同的目的是真贷款而不是真购房，承诺贷款责任与第三人无关。在这种条件下，第三人同意在售房、借款合同等手续上签字。事实上房屋早已验收但至今仍在闲置，合同内容没有得到任何履行。睢宁建行在对按揭贷款等手续进行审查后，根据借款合同的约定将贷款35万元汇入风华楼商场的帐户，以此作为第三人支付的购房款。原告在贷款合同生效后，以自有资金并以第三人名义陆续归还建行贷款50774.35元。因原、被对工程款、银行贷款、交付房屋的时间等有争议，经原告催要，被告于2002年10月2日给原告出具了一份有该单位法定代表人郭西芳、副经理张志刚签名并加盖公章的还款计划，双方约定建行贷款35万元由风华楼商场归还，第十公司于2002年10月10日前交付留置的房屋。对于工程款，被告已付58万元。后因被告对按揭贷款35万元反悔，故原告起诉要求确认第三人与被告签订的售房合同无效，请求被告退还35万元购房款，给付工程款11万余元。

    审判：

    法院在审理中发现双方对工程款无异议，但就35万元贷款问题发生激烈的争议。被告认为（1）按揭贷款是另一法律关系，不应与本案合并审理，要合并审理必须将睢宁建行追加为本案“有独三”。（2）原、被告约定35万元贷款由被告归还未经债权人建行同意是无效的行为。合议庭认为：原、被告之间的施工合同合法有效，而原被告和第三人为了从建行取得贷款采取隐名代理的形式签订虚假的售房合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“以合法形式掩盖非法目的”之规定应确认无效；建行根据第三人订立的按揭合同付给被告35万元贷款，这是第三人支付的“购房款”，因售房合同无效，被告与第三人根本就没有准备履行售房合同的真实意思，被告应将此款退给原告。为此，法院判决被告原告35万元购房款，支付工程款111076.15元。至于银行贷款，银行有权根据隐名代理的规定在原告和第三人之间选择主债务人。

    评析：

    本案的法律关系错综复杂，涉及到数个法律关系的定性、处理和协调。焦点问题是35万元贷款的定性和处理。

    一、原告和第三人之间的法律关系——解决第三人是否适格，原告是否享有实体上的权利义务问题。

    第三人基于和原告方的亲朋信任关系受原告委托以自己的名义与被告订立合同，这符合隐名代理的法律特征。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”在订立合同时，被告出售多套商品房，价金巨大，与购房人不经协商，径将格式合同交给原告代理人赵光侠奔找第三人签字盖章，合同订立后两年之久既不见催交房款也不见催交上房，合同履行处于悬空、停滞状态，这种售房方式和履行形态显与情理不符；更加显著的是，在原告向被告催要工程款时，被告明确承诺建行贷款由其归还，从这些明朗化的行为不难推知被告在签订售房合同时明知原告与第三人之间具有隐名委托关系，故原告有权直接介入售房合同主张权利、履行义务。

    二、关于本案的审理范围——解决建行是否应当作为“有独三”参加诉讼的问题。

    《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释〉》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干意见》第65条规定：“依照民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实理由，成为当事人；无独立请求权的第三人可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。”据此，本院在本案中只审理建筑工程施工合同和售房合同纠纷，不审理商品房担保贷款合同纠纷，在担保权人未申请参加诉讼的情况下根据处分原则和司法的被动原则，本院不应主动通知其作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

    三、对原、被告双方就35万元贷款归还问题订立的协议作出法律评价——解决原、被告内部之间对35万元贷款的风险负担问题。

    因为被告拖欠原告工程款，原告又需要按期归还银行贷款，在寻求解决问题的历史背景下，原告经与被告协商达成一致，由被告出具还款计划解决争议，虽然在名义上称作还款计划，但它对双方都规定了权利义务，是双方意思表示一致的产物，尽管对建设银行没有拘束力，但在原被告之间却具有内部协议的效力。被告通过订立还款计划的形式对银行贷款的归还问题以及由此产生的抵押风险等法律后果作出自认，在没有相反证据足以推翻的情况下，应确认其效力。对原被告来讲，被告不按时还款系违约行为。还款计划的内容还从另一个侧面印证了第三人隐名签订售房合同的目的是假购房、真贷款。

    四、关于售房合同与按揭贷款合同的关系——回答了两种合同之间不具有效力上的依附性，进一步明确了按揭贷款合同不受售房合同效力影响的法律观，消除了当事人和社会公众对这一问题的模糊认识。

    在商品房买卖合同未签订的时候，商品房按揭贷款合同的订立不仅是没有可能的，也是不可思议的，因此，商品房按揭合同在发生上对商品房买卖合同具有一定的依附性。在效力关系上，合同的无效、被撤销应具备法律规定的原因。当商品房买卖合同因法律规定的原因被宣布无效或者被撤销以后，其后果将会导致按揭贷款的担保物发生变化，但并没有使贷款合同被宣布无效或者被撤销的情形出现，如借款人具有还款能力，贷款合同仍能存续。因此商品房买卖合同与商品房按揭贷款合同之间在效力上不具有从属性。就本案而言，本院确认售房合同无效并不必然导致借款合同及抵押合同无效，因作出虚伪表示的当事人不得依其无效对抗善意第三人。

    五、关于售房的合同效力——解决实体问题。

    《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）、行为人应具有相应的行为能力；（二）、意思表示真实；（三）、不违反法律或者社会公共利益。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款规定：以合法形式掩盖非法目的的合同无效。原告为了套取建行贷款采用隐名代理形式与被告签订虚假的售房合同，被告明知却积极协助，这是以合法形式掩盖非法目的的行为，因其不代表当事人的真实意思，应确认无效。

（作者单位：江苏省睢宁县人民法院）

    

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