下雨是否构成开发商未能如期交房的“不可抗力”
发布日期:2008-07-10 文章来源: 互联网
2003年3月,山东省济南某房地产开发商对正在开发的某花园小区进行预售,该小区于三月份动工,预计同年九月份完工交付使用。该公司在于购房者签订的合同中约定,开发商应至迟于2003年9月30日前交房,逾期按日千分之一支付违约金,如逾期30日以上,购房者有权单方面解除合同,不可抗力因素除外。结果到九月底时,开发商未能如期交房。当购房者找到开发商要求索赔时,却遭到了开发商的拒绝,开发商声称,之所以迟延交房是由于不可抗力造成的,本来按规划是可以如期完工的,但是今年雨水大,七八月份连续下了几场大雨,好多天都没办法施工。再有,由于该公司是省建筑行业的龙头企业,在施工期间各级领导多次前来视察工作,导致该公司再三停工,一度修改施工进度。所以,迟延交房是不可抗力造成的,开发商不承担违约责任。购房者对开发商的说法不同意,故诉到法院,法院建议双方和解,双方反复协商,后终以日万分之五的违约金达成了和解协议。
评析:
《商品房买卖合同》第八条规定遭遇不可抗力,且出卖人在规定只日内告知买受人的,出卖人可以据实予以延期。《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”对于由不可抗力所构成的免责,由于理解不同,购房者和开发商往往会产生一些争议,事实上,依法律规定,开发商若要免除责任,必须具备如下条件,一、免责事实必须是不可抗力。二、免责事实必须是双方签约后发生的。三、开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知了业主并出具证明。县根据以上依据对开发商提出的理由逐一分析如下:
一、 天气因素对施工进度确实有严重的影响,但是风雨天气均为正常的天气现象,作为开发商在进行房屋开发前,就应当根据我省的天气纪录,结合气象部门对未来天气状况的预测,合理预计工期,确保在承诺日期前顺利完工,因此,阴雨天气不构成不可抗力事由。
二、 检查和参观并不构成不可抗力的社会原因范畴,但是,该情况确属房屋建设开发过程中的不可控因素,确实是开发商无法克服的客观事实,因此,若该情况属实,应当结合房地产公司对自己所负通知义务的履行程度,适当予以免责。
另外,在现行房产交易中,开发商还经常以以下两个理由作为不可抗力的免责条款,一是施工过程中遇到了重大的的困难不能解决,二是市政配套的批准与安装的延误。其实,这两种情况都不能构成不可抗力的免责条款,因为这些内容都属于开发商在开发伊始就应当考虑到的事项,是开发商在房地产开发过程中应当承担的风险,即便开发商通过合同试图把上述风险转嫁给购房者,该条款也会因为违反了法律的规定而无效。
(作者单位:山东省平阴县人民法院)
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