一房二卖情形下买受人均要求履行合同的处理

发布日期：2016-04-07 作者：方帅朋律师

一房二卖情形下买受人均要求履行合同的处理
方某某诉李某某房屋买卖合同案

基本案情
2015年8月9日，李某与上海链家房地产经纪有限公司签订购房意向书，约定李某购买七莘路某房屋，房屋总价款1000万。当日，李某支付购房意向金5万元。2015年9月10日，上海链家居间，方某与李某签订了《上海存量房屋买卖合同》，约定了房屋价款、过户及交付时间等内容。2015年10月9日，方某向李某发出告知函，称不能提供房屋商品房预售合同，且李某未缴纳房屋定金，因此房屋买卖合同无效。2015年11月10日，方某与张某签订《上海市房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为880万。至一审法庭辩论终结前，张某通过银行向方某支付购房款550万元，现该房由张某装修并实际入住。
   后李某就履行合同问题将方某起诉至法院，要求履行合同。
本案争议焦点
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在数份合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同时如何处理。
法院审理认为
    出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，不能仅考虑合同签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度。根据司法实践可能确定如下履行顺序：（1）已经办理房屋所有权转移的；（2）未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，综合考虑各买受人实际付款数额、合同成立先后等因素，公平合理的确定。具体到本案，李某、张某均未办理所有权转移登记，但是张某已经实际支付了550万购房款，并实际占有和对房屋进行了装修。在双方合同均有效的情况下，应当优先履行方某与张某之间达成的房屋买卖合同。张某是否已经知晓方某与他人的房屋买卖事实并不影响其和合同的依法履行，故对李某要求继续履行与方某签订的合同，不予支持。
    律师观点：
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，不能仅考虑合同的签订时间，也应当综合比较两份合同的履行程度，实践中可以按以下顺序确定：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经合法占有房屋的；（3）均未办理转移登记，又未合法占有的，考虑各买受人实际付款数额多少及办理网签的先后、合同成立先后等因素，公平合理的予以确定。
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