房屋买卖合同有效判决支付购房款

发布日期：2016-07-08 作者：吴丁亚律师

2013年5月，吴某诉至原审法院称：吴某与被告之间系商品房买卖合同关系，吕某系链家地产公司组长。2011年10月29日，吴某与万某签署了合同编号为03110000053685的《北京市存量商品房买卖合同》。依合同约定：万某购买原告位于北京市顺义区x号商品房一套（产权登记人为吴某），“房屋成交价格为1950000元，逾期付款责任......买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金......”。后吴某与四被告就此事达成房款协议确定：2011年11月11日办理房屋产权过户手续，将转账付款日期自该日延迟至2011年11月15日前，如万某、刘某不能到场转账，特委托吕某为代理人准时转账此款项。此后，刘某分别于2011年12月9日及2012年3月15日出具保证书，表明：刘某于2011年购买吴某房屋一套，至今拖欠房款175万元，并承诺分别于2011年12月15日、2012年3月15日一次性支付吴某房款及滞纳金共计人民币185万元。但时至今日，吴某依照约定履行了自己作为一个出卖人应尽的全部义务，但各被告均未依约履行付款及保证责任。2012年5月，吴某以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼。要求万某给付上述购房款、滞纳金及违约金，且其余被告承担连带给付义务。后经北京市顺义区人民法院作出（2012）顺民初字第06004号民事裁定书，以该案涉嫌刑事犯罪需移送公安机关为由，裁定驳回吴某的起诉。吴某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院审理法官至北京市公安局顺义分局调取万某报自己被诈骗案的京公顺刑立字（2012）000101号立案决定书，后作出（2013）二中民终字第01097号民事裁定书，更改了一审裁定内容，裁定：吴某基于与各被告所签订之房屋买卖合同、协议、承诺书等债权文书主张权利，应属于民事诉讼受案范围；但在吴某起诉前，万某就刘某、曹睿等诈骗其承担上述债权文书所涉债务等内容向顺义分局报案，目前仍处于侦查阶段，故在刑事案件尚无定论之前，暂时驳回吴某的起诉。上述裁定生效后，顺义公安分局的李伟警官于2013年4月18日电话通知吴某京公顺刑立字（2012）000101号涉嫌刑事案件已撤案，吴某可以再行主张民事权利。现吴某诉至法院，请求判令：1.吴某与万某签订的编号为03110000053685的《北京市存量商品房买卖合同》及《补充协议》有效；2.万某、刘某、吕某、链家地产公司连带给付吴某尚欠购房款1750000元；3.万某、刘某、吕某、链家地产公司连带给付吴某2011年11月12日至2011年12月15日的滞纳金100000元；4.万某、刘某、吕某、链家地产公司连带给付吴某违约金390000元；5.本案诉讼费由万某、刘某、吕某、链家地产公司负担。
一审被告辩称
万某在原审法院辩称：不同意吴某的全部诉讼请求。保证书复印件上的内容已经写明吴某承认刘某是买房人，刘某也承认欠吴某的房款，我认为这里面的滞纳金就是吴某所述的违约金。签保证书时都是一对一，与万某没有关系。刘某只是借我的名义买房。直到2011年12月17日，吴某都没有找我要过房款，找的是刘某和吕某，直到报案也没有人找过我。另，我认为万某被诈骗案一案没有结案，现在审理本案，不符合相关法律程序。根据2011年11月11日签署的房款协议，是刘某以万某的名义购买房屋。但是因为刘某当天没有购房款，协议写明由刘某的银行卡，最晚在11月15日把全部1950000元购房款转到吴某的银行卡上。由吕某负责监转。还款协议内容可以看出，万某只是买房署名人，实际买房和出资人都是刘某，所以吴某才同意由刘某的银行卡出全部购房款，足以证明偿还购房款和万某毫无关系。刘某的银行卡是买房子的出资要件，吴某本人经过验证后也同意了，协议上写明最晚还款期为2011年11月15日，由吕某做见证还款人，刘某的这张银行卡至今还在吕某手中掌管。2011年11月15日刘某没有还房款，吕某和吴某都没有通知万某，刘某、吴某、吕某三人私下商定还款日期改为11月17日。结果刘某在吕某的见证下只还了200000元的房款。200000元和1950000元房款之间的巨大差距较还款协议完全不相符。至此，吴某和刘某也依旧没有通知过万某。购房和还款协议上都有万某的签名，但是为什么到了该偿还房款的时候没有人找万某要钱。一而再的超过了还款期限，也没人通知万某，甚至买卖甲乙双方和还款见证人更×的时候仍然没有人通知万某。直到案发起诉至法院，吴某和吕某才想起万某还房款。这些问题万某需要吴某和吕某给一个说法，不能让万某受蒙骗。吴某分别于2011年12月9日和2012年3月1日要求刘某写下了两份还款保证书，并要求刘某亲笔、按手印生效。其内容足以证明是刘某购买房屋，刘某还全部房款。另外偿还和吴某俩人私下商定的滞纳金。刘某承诺如过期不偿还，承担一切法律责任。刘某哄骗万某抵押房屋的1500000元，全部被刘某挥霍。有刘某的自述材料和银行出具的提款材料证明。刘某的律师也在法庭上全部承认了。另外，刘某利用1500000元中的400000余元以万某的名义购买了一台奔驰车。纯属刘某本人的意愿，有刘某给万某签署的证明材料作证。刘某在署名的自诉材料上也承认把这辆奔驰车以他自己的名义送人了。吕某作为房款协议的起草人，同时也是吴某指定的房款协议的见证人，以及刘某指定的还款代理人。吕某的这几种身份，足以说明他在这起房屋买卖还款中起到了至关重要的角色。没有吕某的主张和起草，就不会有房款协议的产生。没有吕某故意与吴某和刘某的多次预谋改变了房屋买卖的正常还款程序和还款规则，也就不会产生这场官司。房款协议上写明，刘某名下的工商银行金理财卡暂时保存在吕某手中。如果2011年11月15日前刘某不能亲自到场还房款，则由吕某作为刘某的还款代理人，亲自给吴某从这张金理财卡里转账房款。吕某当时是以链家地产经理的公职身份参与到案件中，他当时的身份至关重要。如果只是普通人，或者一位普通的房屋中介代理人员，吴某也不会同意让他作为见证人。刘某名下的工商银行金理财卡到底有没有钱，有多少钱，是否后续在2011年11月15日之前会有足以支付1950000元房款的支付能力。这样的问题吕某应该充分知道，不然就不会自愿承担见证人的身份，也不会承担保管这张担负着1950000元房款的卡的重要职责。刘某告诉过吕某关于这张银行卡的具体内容是什么，吕某答应过什么。只有他们二人知道。吕某作为房款协议的起草者和见证人，从始至终都没履行过该承担的义务。2011年11月15日，吴某没有收到一分钱房款的时候，吕某就应该已经知道了。因为那张金理财卡还在吕某手中。但是吕某却没有联系乙方之一的万某。作为见证人，这已是作为链家地产经理身份的公职人员必须有的警醒了。但是他却毫无作为。这是为什么，只有他自己知道。2011年11月17日，刘某带领吕某去工商银行给吴某转账200000元房款。为什么只转200000元，这和1950000元房款比起来能说明什么问题？金额差距太大了。刘某之所以带着吕某去工商银行给吴某转账200000元，就是因为吕某是还款见证人。吕某在银行当场明知道刘某是用万某的账号在给吴某转账，为什么不当场询问刘某？为什么不立即联系万某到现场询问？房款协议上写明的这笔1950000元房款是指定从刘某的金理财卡全部支出转账的，为什么刘某单方面换卡？还换了一张不是他本人的银行卡，吕某理应询问清楚。为什么换银行卡以后刘某依旧不能支付全部房款，甚至连四分之一都不足，更何况早已经超过了房款协议上写明的最后还款日期。吕某作为见证人也应该立即询问清楚，更应该立即联系万某到场询问。但是吕某依旧什么都没做，依旧没有联系万某。这足以证明当日在工商银行刘某和吕某之间达成了不能告人的交易，吕某帮助刘某隐瞒万某，完全摒弃了万某的存在。吕某作为链家地产经理，更是房款协议的见证人。其应该知道就算是刘某过期支付了200000元的房款，吴某也接收了，那么房款协议应该重新起草了，而不是依旧的1950000元。如果重新起草房款协议，就应该联系联系吴某、刘某和万某全部到场。这才是吕某作为见证人的重要的，不可推卸的职责。但是吕某依旧什么都没有做，依旧没有联系万某。这足以证明，是吕某、吴某、刘某已开始有不可告人的预谋，实际是买卖双方和买卖见证人合伙把万某给算计了，把万某的所有权利都抹杀了。直到现在，将近两年了，案件中最重要的线索，那张承担着1950000元房款的刘某名下的金理财卡依旧在吕某手中保管。这张卡里面到底有过多少钱。综上，我认为吕某是预谋，合伙吴某、刘某，策划和默认了这场案件的发生。
被告刘某辩称：第一，刘某与本案合同无关。本案属于商品房买卖合同纠纷，该合同双方主体为卖房人吴某和购房人万某，实际购房人为宋宽山。吴某提供的商品房买卖定金协议书、房屋买卖合同、居间服务合同均可证明本案合同的签订方为吴某与万某。刘某不是合同的签订方，对本次商品房买卖的前期过程毫不知情。万某提供的房款声明也充分证明了，本次房屋买卖的实际购房人为万某的父亲宋宽山。在声明中宋宽山明确表示“本人用孩子的名义购买位于x号房产。孩子姓名为万某。因为乙方（宋宽山）家庭内部矛盾此房在链家地产公司签约合同价只能写一百九十五万，房屋真实价格与合同价格之间相差的四万元，乙方保证在房屋过户当天直接支付甲方。”在实际中，房屋确实过户到万某名下，房价差款也已经由宋宽山缴纳。该证据充分证明了涉诉房屋是由宋宽山以万某的名义购买。由万某与吴某签订房屋买卖合同，本案的房屋买卖合同与刘某无任何关系。2011年11月11日，吴某与万某、实际购房人宋宽山办理完房屋过户手续，由于万某和实际购房人宋宽山无钱付清剩余房款，吴某与万某签订了房款协议。万某与刘某是朋友关系，万某请求刘某帮忙，代其支付剩余房款。在中介公司要求下，刘某在房款协议中补上签字。由于万某一直未能付清剩余房款，并因工作原因时常不在北京，遂请求刘某代其分别于2011年12月9日和2012年3月1日向吴某作出付款保证，保证其在3月15日前付清剩余房款。由此可见，本案中支付房款的主体应当是万某与实际购房人宋宽山，刘某作为案外人，与本案没有直接的利害关系，出具的保证均是代表万某。剩余房款理应由万某和宋宽山支付。第二，我方认为本次房屋买卖合同应当认定无效。据了解，万某不具有购房资格。吴某与万某、中介公司之间涉嫌以合法形式掩盖非法目的，通过办理假结婚证的行为办理房屋过户手续，并最终损害了刘某的利益。所以，我方主张本案房屋买卖合同无效，刘某依此签字的房款协议和出具的保证亦无效。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》第十条的规定，万某并非北京户口，来北京也不足五年，不具备在北京的购房资质。吴某与万某、中介公司用虚假结婚证办理房屋过户的行为，刘某当时并不知晓。2011年10月28日，吴某与万某签订房屋买卖合同，11月11日吴某即在未收取任何房款的情况下与万某办理完过户，并将新房的房产证交与实际购房人宋宽山。买房人仓促办理过户之快，又未收取任何房款，都有悖于常理。结合本案万某不具有购房资格，用虚假结婚证在短时间内办理了过户手续，而吴某在办理完过户手续后未收取万某与实际购房人宋宽山的任何房款。最后蒙蔽不知情的刘某在房款协议上签名，并要求刘某作出保证。我们有理由相信吴某与万某、中介公司有恶意串通的行为。这种行为最终损害了刘某的利益。根据合同法第五十二条的规定，吴某与万某、中介公司之间恶意串通。通过办理假结婚证的行为逃避了相关部门的监管，办理了房屋过户手续，违反了国家相关规定，并最终损害了刘某的利益，所以该购房合同应当认定为无效。根据《担保法》第三十条以及最高院关于适用《担保法》若干问题解释第八条、第四十条的规定，吴某在应当知道万某不具有购房资格的情况下，与万某、中介公司隐瞒事实真相，采取欺诈手段，骗取刘某在不知实情的情况下签署了房款协议和保证，应当认定为无效。在本案中刘某无过错行为，因此刘某不应当承担支付房款的责任。
链家地产公司辩称：同意吴某的第一项诉讼请求，第二、三、四、五项不认可。本案系房屋买卖合同纠纷，链家地产公司没有主体地位，吴某要求链家地产公司承担付款责任和违约责任没有事实和法律依据。
吕某辩称：不同意吴某的全部诉讼请求。吕某只是吴某与万某的房屋买卖合同提供居间合同的承办人。并非买卖合同的任何一方，吴某要求吕某承担买房的付款责任和违约责任没有事实和法律依据。
刘某诉称：2011年10月29日，万某与吴某在吕某及链家地产公司的撮合下签订了房屋买卖合同。由于万某一时无法付清房款，吴某、万某、吕某、链家地产公司遂请求万某的好友刘某对万某按时支付房款进行保证。房屋买卖合同签订后，万某未能及时付清房款，吴某即要求刘某承担保证责任。后经过法庭调查发现万某根本不具有购房资格，在办理过户过程中万某与吴某伙同链家地产公司及吕某办理假结婚证，骗取了购房资格。在整个房产交易过程中，吴某、万某、吕某、链家地产公司均向刘某隐瞒了此重要情况。根据北京市的房产限购政策，万某系非京籍户口，且社保未缴足五年，是不具有购房资格的。吴某、万某、吕某、链家地产公司在明知万某无法购房的情况下，恶意串通，为万某办理假结婚证。其行为明显违反了国家的法律规定，直接损害了刘某的利益。根据《民事诉讼法》第一百一十九条，刘某与本案房屋买卖合同有直接利害关系，特提起诉讼。根据《合同法》第五十四条的规定，以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《民法通则》第五十九条规定，被撤销的民事行为从行为开始起无效。根据《担保法》第三十条，《担保法解释》第八条、第四十条的规定，刘某不存在过错。吴某、万某、吕某、链家地产公司采取欺诈的手段，利用制作假结婚证骗取购房资格，进而骗取刘某的保证，刘某不应当承担民事责任。现诉至法院，请求判令：撤销吴某与万某于2011年10月29日签订的《房屋买卖合同》。
吴某就反诉辩称：刘某提起的反诉属于撤销权之诉已经超过诉讼时效，且刘某不具有提起撤销之诉的主体资格，综上不同意刘某的反诉请求。
万某就反诉述称：不同意反诉请求，答辩意见同本诉意见。
链家地产公司就反诉述称：刘某要求撤销房屋买卖合同，其并非买卖合同主体，刘某不具备撤销买卖合同主体资格；链家作为反诉被告主体不适格。
吕某就反诉述称：刘某要求撤销房屋买卖合同，其并非买卖合同主体，刘某不具备撤销买卖合同主体资格；吕某作为反诉被告主体不适格。
一审法院查明
原审法院经审理查明：2011年10月29日，万某与吴某的委托代理人宋杰就顺义区×号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定该房屋成交价为1950000元。
2011年10月29日，吴某委托代理人宋杰（甲方）、万某（乙方）、链家地产公司（丙方）签订《补充协议》，双方约定购房款为1950000元的支付方式为在房屋所有权转移登记手续办理当日，乙方扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方，乙方逾期履行上述付款义务超过十五日的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。
万某于庭审中述称《补充协议》中，双方约定的违约金标准过高。
2011年10月29日，吴某委托代理人宋杰（甲方）、万某之父宋宽山（乙方）、吕某（见证人）签订《购房款声明》，约定就涉诉房屋因乙方家庭内部矛盾，在链家的合同价格只能写1950000元，价差40000元，乙方保证于房屋过户当天支付甲方。2011年11月20日宋宽山将40000元给付吴某委托代理人宋杰。
2011年11月11日，涉诉房屋由吴某转移登记至万某名下。当日，宋宽山交纳契税21600元。吴某（甲方）、万某（乙方）、刘某（乙方）、吕某（见证人）于当日签订《房款协议》，约定将乙方就原定于当天给付的购房款1950000元，延迟到2011年11月15日转账至甲方账户。
2011年11月11日万某向顺义区住建委提交《家庭购房申请表》，该表其他家庭成员信息处写有成员刘欣，与购房人关系为夫妻，身份证号为×××。同该表一同提交建委的有万某提交结婚证复印件一张，显示万某（身份证号：×××）与刘欣（身份证号：×××）于2011年8月26日登记结婚。
另查，刘欣（身份证号：×××）与李根于2011年10月10日登记结婚，登记前其婚姻状况为未婚。
2011年11月17日，刘某用万某卡号为×××的银行卡向吴某账户转账200000元。
2011年12月9日，刘某向吴某出具《保证书》，写明刘某于2011年11月购买吴某房屋一套，至今拖延购房款1750000元，保证于2011年12月15日一次支付吴某房款加滞纳金共1850000元整。如有拖欠，刘某将承担一切法律责任。
2012年3月1日，刘某向吴某出具《保证书》，写明本人刘某，承诺在2012年3月15日前，将本人所欠吴某的房款1850000元全部结清。若有逾期，愿承担一切法律责任。
2012年3月12日，北京市公安局顺义分局于2012年3月12日就万某被诈骗案立案侦查，刑事立案案号为京公顺刑立字（2012）000101号。2013年2月1日，该局出具京公顺刑撤案字（2013）000005号撤销案件决定书，认定万某被诈骗案，因无犯罪事实，决定撤销此案。
2012年4月16日，吴某将万某、刘某、链家地产公司、吕某诉至法院，法院作出（2012）顺民初字第06004号民事裁定书，裁定"驳回原告吴某的起诉，将本案有关材料移送公安机关。"后吴某不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第01097号民事裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定。”
一审法院认为
原审法院认为：北京市公安局顺义分局已决定撤销万某被诈骗一案，在相关刑事案件处理完毕后，本院应就本案进行审理。
吴某与万某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，合同内容合法有效。缔约双方当事人均应按照合同履行各自的权利义务。吴某已经按合同约定将涉诉房屋过户至万某名下，万某作为房屋买受人，应按照约定支付吴某购房款。就万某辩称自己不是购房人，本院不予采信。就刘某辩称宋宽山是实际购房人，本院不予采信。刘某主张该合同无效，亦于法无据。
吴某与万某、链家地产公司签订的《补充协议》亦为三方当事人的真实意思表示，应为合法有效。万某作为涉诉房屋的买受人，未履行其付款义务，系根本违约，应当承担违约责任。但该协议中，约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整。
就吴某主张的滞纳金100000元，其依据系刘某向吴某出具的《保证书》。本案审理的系房屋买卖合同纠纷，吴某的该部分诉讼请求并非依据本案审理的法律关系而提出，故对该项诉讼请求，本案中不予处理。
据刘某向吴某出具的两份《保证书》的内容，刘某的真实意思表示应为对万某应付的购房款及逾期支付购房款所产生的违约金承担保证责任。因刘某未明确保证方式，视为其按照连带责任保证承担保证责任。就刘某辩称涉诉合同系吴某与万某合谋以合法形式掩盖非法目的一节。本院认为，万某确有使用假结婚证，用以冒充其具有购房资质的行为。但房屋买卖、过户的过程中，出卖人吴某并无过错。就刘某有关吴某与万某恶意串通的答辩意见，本院不予采信。吴某要求刘某就购房款及违约金承担连带给付责任的诉讼请求，法院予以支持。
吴某主张链家地产公司、吕某所应承担的连带责任，于法无据，本院不予支持。
就刘某要求撤销《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，因前述吴某与万某签订的涉诉合同系有效合同，故就其反诉请求，法院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、确认吴某与万某于二〇一一年十月二十九日签订的《北京市存量商品房买卖合同》有效；二、确认吴某与万某、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一一年十月二十九日签订的《补充协议》有效；三、万某于本判决生效之日起七日内给付吴某购房款一百七十五万元；四、万某于本判决生效之日起七日内给付吴某违约金二十五万一千八百八十元一角四分；五、刘某对本判决第三项、第四项承担连带给付责任；六、驳回吴某的其他诉讼请求；七、驳回刘某的反诉请求。

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