集体建设用地流转权

发布日期：2010-02-08 作者：程才律师

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中规定，在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。
伴随着此次土地流转政策的还有另外一个话题，就是农村宅基地的流转。人们期望通过这次土地流转新政策能够解决小产权房合法上市、农村宅基地住宅自由流通问题，这样农村的房子就有了市场，以此缓解城市住房压力，同时农民还可用房屋进行抵押融资，这对农民致富和发展农村经济无疑是有利的。
但是，将土地流转与农村宅基地流转问题相提并论是对三中全会的扩大化解读，同样也是对土地流转政策的错误理解。宅基地使用权与农村土地承包经营权同属于集体土地使用权，但二者是有差异的：前者是建设用地，用于农民自住，后者是经营用地，用于农民生产；前者不能像国有土地使用权那样进入流通，后者则可以进行使用权有偿流转。三中全会所指的土地流转仅限于农村土地承包经营权的流转，并没有扩大到宅基地流转领域。可见，三中全会对宅基地的态度与我国现行的《土地管理法》、《物权法》是完全一致的，小产权房尚未合法化，宅基地住房依然不能自由流通。

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