在破产清算中能否适应买卖不破租赁？

发布日期：2016-08-13 作者：孙心远律师

破产财产是指宣告时机破产程序终结前，破产人所有的供破产清偿的全部财产，其着眼是财产的构成和来源。通常，这一概念都明确规定在法律中。鉴于破产主要是指债务人不能清偿到期债务时，对齐财产清算分配的一种特殊程序，各国法律规定的破产财产实体概念并不相同，按照破产法的规定，债务人宣告破产后，债务人财产才称为破产财产，原则上债务人财产时破产财产的基础，其外延要大于破产财产。
在破产程序中应当限制适用买卖不破租赁。因为，如果适用了该原则，租赁合同继续有效，会导致租赁债权的实现由于第一顺序的破产企业所欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业所欠税款，而且优于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全或全额清偿，有悖于企业破产法的基本制度和分配原则，违法了公平公正的民法基本原则。
买卖不破租赁的适用，以租赁物发生所有权变动时租赁合同尚未届满为条件。企业破产程序是由企业破产法这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的优点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。但是，由于租赁合同的履行并不涉及到标的物的处分，租赁物仍然属于破产企业所有。若继续履行租赁合同，承租人支付的租金将有利于增加破企业的偿债能力；若终止履行租赁合同，破产人除失去租金收益外，还可能会给承租人带来损害而增加破产债权数额。因此，企业破产清算期间，在不影响清算进行的前提下，可以视情况让承租人继续承租一段时间。但最长只能到破产财产变现前。当破产清算程序结束后进入拍卖程序，若继续适用买卖不破租赁，将使破产财产成为有负担的标的物，从而影响变现后的价值。

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