婚前个人出资按揭购房，婚后共同还贷并取得产权证的房产分割问题

案例提要
男方与女方结婚前有一段婚史，与女方结婚前购房并支付首期款。结 婚十几天后，男方从其公积金账户中取出一部分现金，于当日向还贷存折中 存入该笔款项用以还贷，并将第一次婚姻关系存续期间所购房产出售后的售 楼款中的一部分转入还贷账户上。男女双方婚姻关系破裂，遂出售该房产， 而男方因与女方无法达成该售楼款的分割协议，被女方起诉至法院请求法院 判决离婚并分割该售楼款。男方主张向其借钱用于提前还贷赎楼，房子 卖掉后向其舅g还了这部分借款。一审法院认为双方以婚后财产归还这笔欠 款，因此，该笔款项亦不得作为男方的婚前财产在总房款中扣除。一审法院 判决从涉案房屋总售房款中扣除首期款、男方公积金、男方婚前房产的售房 款后的数额为夫妻共有财产，男方应按该笔款的二分之一支付给女方。男方 不服一审判决提起上诉，并于二审中提交其舅舅账户转入男方名下还贷账户 的个人业务凭证。二审法院认为这笔款项是男方的舅昔钱给男方用于清还 银行贷款的，该款项应在划分夫妻共同财产时从总房款中扣除，即从总售房 款中扣除首期款、男方公积金、男方婚前房产的售房款、男方舅转账到男 方还贷账户借款后的数额为夫妻共有财产，男方应按该笔款的二分之一支付 给女方。

案情回放
重要的是双方对35万元应从售房款总额中扣减并无异议。此外，一审法院认 为：因35万元在夫妻存续期间归还，且无证据表明方某某是以婚前财产用以 还贷，故应视作方某某、李某某以婚后财产归还欠款。因此，该笔款项亦不 得作为方某某的婚前财产在总房款中扣除。综上，即使一审法院认为方某某 将该35万元定性为夫妻共同债务不当，完全不采信方某某关于35万元曾由舅 舅提供周转款的陈述，也应当以双方认可的事实为依据，按公平合理原则， 认定银行实际划扣35万元涂销房屋的抵押款最终来源于购房者的购房款，应 当从售房款115万元中扣减，在此基础上再扣除方某某的婚前财产（即总售 房款115万元一涂销抵押款35万元一首期款12万元一公积金6万元一婚前售房 款25万元）后的37万元才属夫妻共同财产的争议标的。另外，上诉人方某某 还认为，该房屋是方某某婚前贷款购买，婚后绝大部分以方某某婚前财产还 贷，即使按上述计算出37万元的争议标的，但该款显然属于房屋增值所得， 按照房屋归属的法律规定以及双方还贷比例，一审法院按照款项二分之一的 标准判决方某某支付补偿款给被李某某有失公平公正。上诉人方某某请求二 审法院判决售房款归上诉人方某某所有，上诉人方某某无需支付补偿款给被 上诉人李某某；驳回被上诉人李某某要求分得上述财产的诉讼请求。
方某某在二审中提交了其舅舅的银行账户转账17万元到方某某名下的还 贷账户的个人业务凭证，拟进一步证明其舅舅借款给方某某用以还贷涂销房 屋抵押。
二审法院认为，上诉人方某某主张涉案房屋的35万元清还银行贷款属于向 其舅舅所借的款项，其虽提交了《借条》及《收据》，但因方某某与其舅舅存 在利害关系，且被上诉人李某某表示对该笔借款不知情，不能仅根据此确认该 笔款项为夫妻共同债务。原审法院对上诉人方某某的该主张不予采纳，并无不 当。二审中，上诉人提交了其舅舅的银行账户转账17万元到方某某名下的还贷 账户的个人业务凭证，结合方某某提交的《借条》及《收据》，可证明上述35 万元中的17万元是上诉人方某某的舅舅借给方某某用于清还银行贷款的。现上 诉人方某某主张其所借其舅舅的款项已经清还，则该款项应在划分夫妻共同财 产时从总房款中扣除，即上述房屋的售房款中55万元（总售房款115万元一首

法院裁判
法院认为，方某某、李某某对外并无负债，且夫妻关系存续期间债权 债务混同，方某某要求此款作为夫妻共同债务处理，缺乏依据，对此不予支 持。因这35分元在婚姻关系存续期间归还，且无证据表明方某某是以婚前财 产用以还贷，故应视作方某某、李某某以婚后财产归还欠款。因此，该笔款 项亦不得作为方某某的婚前财产在总房款中扣除。综上，该售房款中72万元 (总售房款115万元一首期款12万元一公积金6万元一婚前售房款25万元，以 上合计72万元）为夫妻共有财产，方某某应按该笔款的二分之一即36万元支 付给李某某。据此，法院判决方某某应于本判决发生法律效力之日起十日内 将36万元支付给李某某。
一审判决后，方某某不服一审判决，向中级法院提起上诉称：一审中， 方某某与李某某已确认涉案房屋出售前约有35万元贷款未结清。方某某则举 证证明因出售该房，向其舅舅借款35万元先行还清银行贷款，涂销抵押，再 从售房所得房款115万元中取35万元归还了该笔借款。据此，该35万元借款 性质为夫妻共同债务，必须从售房款中扣减，所余房款才属夫妻共同财产的 争议标的。一审中法院已査明：方某某的还贷账户于签订售楼合同后，前后 相差一天分别转账存入17万元、现金存人18万元，第二笔18万元到账后当天 分两次共转出35万元。方某某和李某某均承认涉案房产的贷款余额已全部还 清。但双方对于35万元是否为夫妻共同债务存有异议，李某某认为其从来对 该笔借款不知情，故该笔款不属于夫妻共同债务，该笔款项为购房者划人用 以涂销抵押，但对此无举证说明。李某某承认该35万元来自购房者，属于售 房总款的一部分，但已划入银行用以涂销房屋抵押。虽然双方对该35万元是 否属夫妻共同债务存在异议，但双方均不否认银行划走的35万元涂销抵押款 最终来源于购房者的购房款，差异之处只是方某某说明曾先向舅舅借款，后 用昀房者所付房款清还借款这项中间周转环节，而李某某则不认可存4该周 转环节，认为由购房者所付房款直接划人银行。过程的差异并不影响结论，
期款12万元一公积金6万元一婚前售房款25万元一17万元）为夫妻共有财产，上 诉人方某某应按该笔款项的二分之一即27.5万元支付给被上诉人李某某。变更原
审判决为：售房款115万元中有55万元应按夫妻共有财产处理，方某某应于判决 发生法律效力之日起十日内将该笔款的二分之一即27.5万元支付给李某某。

律师支招
本案是关于婚前一方支付了部分购房款并在银行按揭贷款，婚后 用一方个人财产支付了一部分房款，且婚后还有夫妻共同还贷情况的处 理。这种情况下，不能完全认定为夫妻共同财产或者一方个人婚前财 产，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体，应属于部 分共同共有。即婚前个人出资的部分及其增值的部分归一方所有，而婚 后支付的部分，除非出资人证明该出资系婚前个人财产，否则属夫妻共 同财产部分，该部分及其增值应为夫妻共同财产。本案中法院的判决即 是这个思路。
假如本案中涉案房屋未出售，则在离婚诉讼中，根据《最高人民 法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十 条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并 在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名 下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判 决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债 务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应 根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进 行补偿。那么，本案法院可以判决涉案房产归男方方某某所有，尚未归 还的贷款由方某某继续偿还给银行。双方婚后共同还贷支付的款项及其 相对应财产增值部分，给予女方李某某补偿。
本案涉案房屋已支付的房款分为几个部分，双方认定首期款为男方 方某某婚前财产支付，一审法院认定男方公积金和男方婚前房产售楼款
为男方婚前个人财产，这几部分可以从总售楼款的夫妻共有财产中作为 男方婚前个人财产被扣除。方某某主张出售涉案房产时向其舅舅借款35 万元用于提前还贷赎楼，房子卖掉后向其舅舅还了这部分借款，但是未 提交35万元赎楼款来源于舅舅的借款的证据予以证实，因此，一审法院 认为^双方以婚后财产归还这笔欠款，该笔款项不得作为男方的婚前财产 在总房款中扣除。由于方某某在二审中提交了其舅隽账户转入17万元到 其名下还贷账户的个人业务凭证，因此二审法院才得以认定这笔17万元 款项是方某某的舅舅借钱给方某某用于提前清还银行贷款的，该款项应 在划分夫妻共同财产时从总房款中扣除。
由于方某某在二审中提交了其舅荑账户转入17万元到其名下还贷账 户的个人业务凭证的这份证据，才证明了用于赎楼的35万中的17万是夫 妻婚内的共同债务，由夫妻双方共同承担。但方某某提交的借条和收条 的35万金额中另外的18万却由于没有转账记录而没有被法院认定为是向 其舅舅的借款。打官司就是打证据，笔者在此提醒读者，向他人借款或 借款给他人，无论出于什么目的，最好是用转账方式不要以现金方式， 因为借条和收条的证明效力在有些情况下是不被法院所认定的，而银行 的转账记录却是抹杀不掉的，证明力较高，除非有相反证据能够推翻