《房屋登记办法》论坛异议登记申请四论

　　依据《物权法》第19 条，异议登记应当依申请进行。关于异议登记的申请，有以下问题需要进一步探讨。

　　一、申请人

　　依据《房屋登记办法》（下称《办法》）第76 条的规定，异议登记的申请人是利害关系人。与更正登记相比，显然其排除了登记簿记载的权利人申请异议登记的可能性。

　　在《办法》起草过程中，异议登记的申请人究竟应当限于利害关系人还是应包括登记簿记载的权利人，存在较大争议。一种观点认为，异议登记的申请人应当限于利害关系人。异议登记的目的在于保护真正权利人的利益，如果其已经是登记簿上记载的权利人，其房屋权利已经受到了登记公信力的保护。而异议登记的效力在于打破登记簿的公信力，因此，登记簿记载的权利人不会也没有必要申请异议登记来否认自己的权利。另一种观点认为，权利人固然不会也不应就权利归属表示异议，但在权利内容记载错误且无法更正的情况下，也不妨申请异议登记。从《物权法》第19 条第2 款的表述来看，其认为异议登记的申请人为利害关系人。《办法》也采用了《物权法》的表述。我们认为，异议登记制度的设立目的是为了保护真正权利人的利益。因此，通常情况下，登记簿记载的权利人不会对登记簿记载的权利归属状况提出异议。即便其有不同认识，也完全可以由其告知真正的权利人并出具书面同意，而直接进行更正登记；即使因真正的权利人无法提供证明登记错误的证据材料导致登记机构不予更正登记，其也完全可以限制自己的处分行为，来避免登记簿公信力损害真正权利人的利益。

　　但需要指出的是，登记簿记载的权利人可以就权利状况中权利内容记载错误的情形申请更正登记，如抵押权人就抵押权担保的主债权范围、地役权人就利用方式或者利用范围等申请更正。如果其申请未被登记机构接受，登记簿记载的权利人就有必要通过异议登记来保护自己的权利。例如，抵押权担保的主债权数额本为1 亿元，而误登记为1000 万元。在此情况下，如果抵押人在该房屋上设定了第二顺位抵押权，基于其善意，第二顺位抵押权人就1000 万元之外的抵押物价值享有优先受偿权。为了保护自己优先受偿的范围，抵押权人可以申请异议登记。再如，抵押权担保的主债权数额本为1000 万元，而误登记为1 亿元。如果不能及时更正，作为抵押人的所有权人也有必要申请异议登记。否则，如果债权人转让了主债权，抵押权也一并转让，受让人可以基于善意按照1 亿元向其主张抵押权。

　　因此，在登记实践中，对《物权法》第19 条第2款所称的利害关系人应当做广义理解，凡是认为自己的权利未登记或者未充分登记，或者因登记了不存在的负担或者限制而受损害的人，均属于这里所说的利害关系人。换言之，这里的利害关系人既包括了对权利归属和内容提出异议的登记簿记载的权利人之外的利害关系人，也应当包括认为登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的登记簿记载的权利人。后一情形下，登记簿记载的权利人实际上是就未记载在自己名下的权利提出异议，也不妨认为是利害关系人。

　　二、异议登记的申请材料

　　1.关于权利人不同意更正

　　《物权法》第19 条第2 款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记”。可见，其将“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”作为异议登记的前置条件。

　　异议登记是否应当以更正登记未获同意为前提，对此存在争议。赞成说认为，从我国《物权法》的规定来看，只有在更正登记没有获得同意之后利害关系人才能申请异议登记。反对说认为，有利害关系的当事人可以直接申请进行异议登记，而无需在进行更正登记而未获权利人同意之后再申请异议登记，“异议登记实际上是一种暂时的保全登记，可以作为更正登记的前置辅助手段”。折中说认为，为了节约登记资源，异议登记以不能办理更正登记为前提。在办理异议登记之前，利害关系人必须首先提出更正登记，只有在权利人不同意或者登记机关拒绝更正的情况下，更正登记申请人才可以提出异议登记。换言之，如果利害关系人确实发现了登记存在错误，其首先应当通过更正登记程序来解决登记的错误问题，而不必要通过异议登记来提出异议。只是在无法进行更正登记的情况下才能提出异议登记，因为异议登记的目的最终还是为了办理更正登记。如果能够直接办理更正登记，自然就没有必要申请异议登记。

　　我们认为，异议登记制度的目的在于对真正权利人提供一种临时性的救济。因此，应当尽量降低异议登记的门槛。《物权法》起草过程中，不少学者主张应当要求异议登记申请人提供担保，但最终立法者拒绝了这一做法，就鲜明地表达了这一态度。

　　抛开法理分析不谈，首先，从《办法》确立的制度体系来看，在申请更正登记的同时或之前，申请人有申请异议登记的必要。依据《办法》第23 条，自受理更正登记申请之日起，房屋登记机构应当于10 个工作日内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者做出不予登记的决定。而且，《办法》第74 条对依申请更正登记，并未像第75 条依职权更正登记那样，明确规定“办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”。这就是说，在申请更正登记之后，可能需要10 个工作日登记机构才能最终做出判断。如果在此期间，登记簿记载的权利人对房屋权利加以处分，登记机构可能无法拒绝其处分登记的请求，从而使第三人善意取得该房屋权利。故而，要么将《办法》第75 条第2 款“办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理”的规定做广义解释，同样适用于第74 条依申请更正登记；要么允许申请人在申请更正登记的同时或之前申请异议登记。其次，对《办法》中“利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正”这一前提条件也应当从宽把握。因为这一条件在登记实践中很难操作。实践中，如果登记簿记载的权利人同意更正，其可以出具书面同意以资证明；但是其不同意的话，申请人恐怕很难要求其出具书面意见表明自己不同意更正，登记机构也无法强制其提供。因此，我们很难想象异议登记的申请人如何提供证明权利人不同意更正的证据。

　　此外，这一要求也不符合常理。如果以权利人不同意更正作为异议登记的前提，无异于要求真正权利人发现登记簿的记载有错误时，必须先行向登记簿记载的权利人提出异议。这实际上就是要求真正的权利人提示登记簿错误记载的权利人抓紧时间转让、抵押房屋，以使真正的权利人无法取回房屋的所有权。至于折中说所言的以更正登记被拒绝作为前提，在技术上比较好操作，但在法律上缺乏依据。如果一律要求更正前置，显然没有上位法依据。而且，异议登记制度设立的目的就在于给真正的权利人提供一种临时性的救济，给予其一段时间去搜集证据。如果真正的权利人证据十分充分，其一般也没有必要去申请异议登记；往往是真正的权利人暂时没有证据才去通过异议登记给自己一个缓冲的时间。按照折中说，即便真正的权利人没有证据，也要先申请更正登记，在登记机构拒绝其更正登记申请之后才能再申请异议登记，显然枉费其时间、精力、登记费用，而且可能“打草惊蛇”，提示登记簿上错误记载的权利人对房屋进行处分。

　　最终，《办法》实际上对《物权法》的规定进行了变通处理。一方面，《办法》第76 条规定“利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记”。这些申请材料中并未列入“权利人不同意更正的证明材料”。换言之，异议登记并不要求申请人提交“权利人不同意更正的证明材料”。另一方面，《办法》第18 条规定：房屋登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”询问申请人。这实际上采用了登记替代原则，要求在异议登记中，登记机构应当就“房屋登记簿记载的权利人是否同意更正”进行询问，以询问来代替审查。这种做法既维护了《物权法》的规定，又避免了操作上的困难。

　　2.关于房屋登记簿记载错误的证明文件

　　我们认为，对房屋登记簿记载错误的证明文件，应当从宽把握。异议登记本身就是在无法及时完成更正登记或者确权判决的情况下，申请人采取的一种临时性救济措施。如果申请人能够获得比较充分、完备的证明登记确有错误的证据，其一般可以直接通过更正登记来一劳永逸地解决问题，而无需申请异议登记。因此，只要申请人提供了一定的证据，能够初步证明登记簿存在错误，登记机构就应当予以受理并载入登记簿。

　　三、申请内容

　　如前所述，登记簿记载的权利人提出异议登记时，其内容或者异议事项应当限于登记簿记载的权利内容，而且仅限于登记簿记载的权利内容较之于真实权利内容不足的情形；对于登记簿上的其他事项，也不能申请异议登记。

　　而登记簿记载的权利人之外的利害关系人，其申请异议登记的内容，应当限于权利归属和内容，而不能包含自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力，即《物权法》第16 条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记应当限于房屋权利的归属和内容。登记簿对房屋自然状况的记载，包括房屋坐落、编号、房屋总层数、所在层数、面积、规划批准用途、土地的权属性质、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，固然有其节约交易成本等意义，但其并不涉及权利状况，其正确与否，并不影响对交易相对人善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。

　　需要指出的是，登记簿记载的权利人可以对错误记载在自己房屋上的查封登记、异议登记等其他事项申请更正登记，但不能对此申请异议登记。例如房屋买受人认为房屋上的查封登记系登记机构笔误，该房屋并未被法院查封，利害关系人可以请求更正但不能请求异议。主要原因在于，查封、异议等都属于限制处分的情形；其申请人不能据此处分房屋权利，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

　　此外，对于预告登记，也不能请求异议登记。例如，甲公司将某栋房屋预售给某乙，并办理了预购商品房登记。此种情况下，即便某丙已经和甲公司签订了商品房预售合同，其也无权就该房屋申请异议登记。这是因为，一方面，异议登记的目的在于避免第三人善意取得房屋权利。如果某丙对该预告登记进行异议，鉴于预告登记表示的只是某乙对该房屋的债权，办理了预告登记之后，某乙也没有享有房屋的所有权，也根本不存在房屋被某乙转让或者进行其他处分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙的异议显然是没有必要的。另一方面，按照合同法原理，合同债权具有平等性，即便某丙签订预售合同在先，其合同债权也并不优先于某乙，反而某乙办理预告登记在先，其债权因预告登记而具有优先效力，法律优先保护某乙的债权。显然某丙对某乙的预告登记申请异议也是没有法律依据的。在此情况下，某丙只能对甲公司主张违约责任，而不能通过异议登记来解决问题。

　　有人提出，在特定情况下，应当允许对预告登记申请异议登记。例如，甲公司将某栋房屋预售给某乙，并办理了预购商品房登记；而某丙系某乙的配偶，现因预购登记的权利人只写了某乙，其提出异议，认为预购登记的权利人还应当包括自己。我们认为，这种情况下，也不应允许某丙对预告登记申请异议登记。理由在于，一方面，如前所述，某乙此时没有取得房屋所有权，也没有另行处分、第三人善意取得的可能性。因此，某丙没有必要申请异议登记。另一方面，按照《办法》第20 条第1 项对主体一致的要求，给某乙办理预告登记，显然以该预售合同一方当事人是某乙为前提。某丙如果对其配偶单方以其自己的名义购房不满，其完全可以与某乙协商，更改预售合同，再与甲公司一同办理更正登记。某丙也完全可以等待完成转移登记之后，再要求某乙办理相应的转移登记。

　　四、关于反复申请和重复申请

　　1.同一申请人的反复申请

　　如果同一申请人在异议登记失效后，反复申请异议登记，是否应当许可，在《办法》起草过程中有较大争论：一种观点认为，此种情况下，实际上就是在恶意行使权利，登记机构有权拒绝。另一种观点认为，反复申请异议登记的情形很多，登记机构难以判断其主观动机，以不规定为妥。实践中，《上海市房地产登记条例实施若干规定》第9 条对异议登记的限制情形进行了规定：“登记异议因记载于房地产登记册的三个月期满失效后，原申请人就同一事项再次提出登记异议的，登记机构应当不予登记”。《无锡市城市房屋权属登记管理办法》第47 条也规定：“异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后，原申请人就同一事项再次提出登记异议的，登记机构不予登记”。

　　《办法》最终没有借鉴这一实务经验，主要理由在于：第一，反复申请异议登记的情况复杂多样，如在异议登记失效前，申请人无法取得足够的证据等等，不宜一律认为主观上有恶意。第二，登记机构的审查能力和审查权限，都决定了其无法像法院那样，对申请人是否以同一事实和理由反复申请加以判断。而且，《物权法》也未要求异议登记的申请人就其申请的事实和理由加以说明。第三，《物权法》对申请人滥用异议登记，已经规定了比较完善的控制措施，一方面，其强调申请人在异议登记之日起15 日内不起诉的，异议登记失效。另一方面，其规定了异议登记不当、造成权利人损害时权利人对申请人的损害赔偿请求权。这里所言的“异议登记不当”，是指经法院判决，申请人对房屋权利的归属和内容的异议不成立，其确权请求未被支持的情况。而赔偿范围，不仅应当包括登记簿记载的权利人为此实际支出的费用，如律师费等，还包括由此丧失的可得利益，如权利人本可高价出售房屋，但异议登记失效时房价已大幅下跌造成的损失。在此情况下，没有必要通过限制申请人反复申请来遏制其滥用异议登记。尤其是如果登记机构拒绝登记，而法院最终确认异议成立，且登记簿记载的权利人在此期间将房屋另行转让，则第三人将善意取得房屋所有权，由此造成的损失可能由登记机构承担；而登记机构办理异议登记，但异议最终不成立，该损失则由异议登记申请人承担。在此情况下，登记机构办理异议登记，显然更有利于避免登记不当造成的索赔风险。

　　2.关于重复异议登记

　　如果就同一房屋，不同的申请人就同一事项申请异议登记，是否应当予以办理？

　　我们认为，一方面，《办法》明确强调只要受理异议登记，就应当记载于登记簿，而没有要求登记机构按照《办法》第20 条的要求对登记申请予以审核。故而，登记机构没有必要对此前是否存在异议登记予以审查，自然也不能以存在异议登记为由拒绝重复异议登记。

　　另一方面，从制度衔接上讲，允许重复异议登记更有利于维护真正权利人的利益。例如，某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记，某丙也要求进行异议登记。如果登记机构拒绝某丙的要求，则在法院判决某甲的异议不成立之后，某乙可以请求注销异议登记。而某丙并非该房屋的登记权利人，某乙注销异议登记某丙并不知情，登记机构也不会通知某丙。在此情况下，如果某乙另行转让了房屋，而法院最终确认该登记错误，房屋原本应当属于某丙，则某丙可能对登记机构提出赔偿的请求。因此，允许重复办理异议登记，显然更为审慎。

　　此外，在异议登记的效力问题上，我国《物权法》未予规定。德国法上认为异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人。例如，某甲对某乙名下的房屋进行了异议登记，某乙将房屋以市场价格卖给了某丙并进行了转移登记，现某丁提起确权诉讼并获得法院支持。此种情况下某丙仍然能够善意取得该房屋。虽然《办法》第77 条排除了异议登记之后办理处分登记的可能性，但如果某丁申请异议登记时，登记机构因存在某甲的异议登记而拒绝了某丁的异议登记，事后某甲的异议登记被撤销而某丁不知，导致某乙的房屋转移登记到某丙名下，仍然可能引发登记机构的赔偿责任。故而，为谨慎起见，应当允许重复异议登记。

　　3.关于存在查封登记

　　如果申请异议登记的房屋上已经存在查封登记，是否还能够办理异议登记？我们认为，一方面，登记机构没有必要对此前是否存在查封登记予以审查，自然也不能以存在查封登记为由拒绝在后的异议登记。另一方面，查封只是对权利人处分权的限制，而异议登记系第三人对登记簿记载的权利状况的异议，并非处分，故而二者可以并存。（来源：《中国房地产》）

　　中央财经大学法学院·李倩·尹飞