离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？

发布日期：2016-09-29 作者：蒋艳超律师

引言：很多父母在孩子很小的时候就给孩子买一套房子登记在孩子名下，还有很多离婚的父母把夫妻共有的房产过户到孩子名下。究其原因，除了税负的考量之外，更多的是想给孩子一个安身立命的处所。但是，离婚的父母一方可能出于种种原因会把登记在孩子名下的房子卖掉，这可能会给孩子的权益造成极大的损害。那么，这种房屋买卖合同是否有效？未成年人、限制民事行为能力人、无民事行为能力人这三个概念互有交叉，为行文方便，我就只以未成年人为例来讨论，其他的可以简单转换推论。此外，本文的论述是在未成年人的父母都健在且为完全民事行为能力人的前提下展开。一、厘清未成年的监护人和法定代理人的概念父母能出售未成年子女的房产，直接的法律依据不是父母是孩子的监护人（监护权是亲权的范畴），直接的法律依据是父母是孩子的法定代理人（法定代理人有权代理未成年人实施民事法律行为，如对外签署合同）。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。通俗地讲，就是代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为就相当于被代理人亲自实施的民事法律行为。比如，代理人以被代理人的名义作为卖房人与买房人签订房屋买卖合同，被代理人要履行这个房屋买卖合同约定的义务并承担相应的责任。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。其中，法定代理人依照法律的规定行使代理权。《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。” 简单地讲，未成年人的监护人是他的法定代理人。《民法通则》第十六条第一款规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”因此，未成年人的父母是他的法定代理人。未成年人的父母以未成年人的名义对外签署的合同由未成年人承担民事责任——法律后果由未成年人承担。二、未成年人的父母代理未成年人出售房屋的可行性房屋虽然登记在未成年人名下，即房屋的所有权属于未成年人，但是未成年人的父母作为其法定代理人，有权代理未成年人出售该房屋（此种代理属于法定代理，不需要未成年人的委托）。当然，未成年人的父母有代理权并不代表其代理未成年人出售房屋的行为就有效。三、离婚的父母是否都享有对孩子的监护权和法定代理权？监护权属于亲权的范畴，不因离婚而发生变更。父母约定某一方离婚后不再享有监护权的约定是无效的，不管法院判决哪一方抚养孩子（或者孩子跟随哪一方生活），父母双方都享有孩子的监护权。根据法律规定，监护人是法定代理人。因此，离婚的父母都享有孩子的监护权和法定代理权。注：《民通意见》第21条规定了取消监护权的情形【夫妻离婚后，与子女共同生活的一方无权取消对方对该子女的监护权，但是，未与该子女共同生活的一方，对该子女有犯罪行为、虐待行为或者对该子女明显不利的，人民法院认为可以取消的除外。】，《关于依法处理监护人侵害未成年人权益行为若干问题的意见》第35条规定了撤销监护资格的情形【被申请人有下列情形之一的，人民法院可以判决撤销其监护人资格：（一）性侵害、出卖、遗弃、虐待、暴力伤害未成年人，严重损害未成年人身心健康的；（二）将未成年人置于无人监管和照看的状态，导致未成年人面临死亡或者严重伤害危险，经教育不改的；（三）拒不履行监护职责长达六个月以上，导致未成年人流离失所或者生活无着的；（四）有吸毒、赌博、长期酗酒等恶习无法正确履行监护职责或者因服刑等原因无法履行监护职责，且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人，致使未成年人处于困境或者危险状态的；（五）胁迫、诱骗、利用未成年人乞讨，经公安机关和未成年人救助保护机构等部门三次以上批评教育拒不改正，严重影响未成年人正常生活和学习的；（六）教唆、利用未成年人实施违法犯罪行为，情节恶劣的；（七）有其他严重侵害未成年人合法权益行为的。】。四、离婚父母一方出售未成年子女的房产的合同是否有效？这个问题包含两个问题：父母出售未成年子女的房产的合同是否有效？一个监护人（前提是有两个监护人）在未经另一个监护人同意的情况下代理未成年人出售未成年人的房产的合同是否有效？1、父母出售未成年子女的房产的合同是否有效？《民法通则》第十八条第一款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。” 该强制性规定旨在保护被监护人的合法权益，应当理解为效力性强制性规定，监护人违反该规定出售房产的合同应属无效。因此，关键就是要看监护人（父母）出售子女的房产是否“为被监护人的利益”。从现在的司法判例来看，如果未成年人的监护人将未成年人的房产卖掉，未成年人不可以仅仅据此主张房屋买卖合同无效，也不能仅仅以房屋可以“安身立命”而卖房所得价款容易流失或贬值，或者房价在上涨为由主张房屋买卖合同无效，而要举证证明监护人出售其房屋不是为了其利益，或者存在（与买房人）恶意串通损害其利益，或者存在其他的违反法律行政法规效力性强制性规定的事由。2、一个监护人（前提是有两个监护人）为被监护人的利益，在未经另一个监护人同意的情况下代理被监护人出售未成年人的房产的合同是否有效？法律只规定了监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产，但是没有明确规定在被监护人有两个的前提下，是否必须同时经两个监护人同意，更没有规定如果另一个监护人不知情（且事后不追认）或者不同意的情况下，处理被监护人财产的行为是否有效。但是，从法定代理制度设计的初衷和目的来看，法定代理制度是为了保护无民事行为能力人和限制民事行为能力人的利益，防止因其行为能力的限制造成其权益的损害。而不是为了保护监护人的权利（甚至是权力）。如果一个监护人为了被监护人的利益而处理被监护人的财产，即便没有经过另一个监护人的同意，该行为（代理行为）也没有损害被监护人的权利，最多是侵害了另一个监护人的权利（甚至是权力），这并没有违背立法目的，应当认定为其代理行为有效，相应的法律行为也有效。下面我们来看一个真实的案例：余某某、江某某与殷某、骆某等确认合同无效纠纷案案情简介：江某某与余某于2005年3月协议离婚，婚生一子余某某随江某某生活。2009年6月16日，江某某与余某协商一致余某某变更由余某抚养，并对变更抚养权协议书进行了公证。2009年4月22日，余某（并代余某某）与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，以91万元的价格购买系争房屋，江某某给过余某部分购房资金，房屋于2009年6月16日登记于余某、余某某名下，建筑面积57.06㎡，江某某与余某某在内居住。期间，江某某因余某欲出售系争房屋与之发生过争执。2014年11月5日，余某（即余某某法定代理人）与殷某、骆某通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及补充协议，约定余某、余某某将系争房屋出售给殷某、骆某，成交总价为206万元，其中买卖合同约定房价款为165万元，另在补充协议中约定装修补偿款为41万元；合同签订当日是支付定金6万元，向房地产交易中心申请产权过户当日支付144万元，通过银行贷款支付30万元，交付系争房屋时支付尾款26万元。截至2014年12月3日，殷某、骆某按约向余某支付共计186万元（其中银行贷款30万元），系争房屋于2014年12月12日核准登记于殷某、骆某名下。2015年1月至今，余某向江某某转账共计45万元，并告知系争房屋已出售。裁判原文节选【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第9563号】本院认为，系争房屋为余某与江某某离婚后购买，产权人登记为余某与余某某，物权以登记为准，即便江某某确实出资了部分购房款，也仅仅可就其出资款主张权利，不享有系争房屋所有权，故江某某不具备以自己的名义诉请系争房屋买卖合同无效的主体资格，其起诉应予驳回。未成年人的父母是未成年人的监护人，依法代理未成年人的民事活动。余某与江某某离婚后，余某某虽与江某某共同生活，但余某并不因此丧失对余某某的监护权，余某作为余某某的法定代理人，有权代理余某某的民事活动。余某并代余某某与殷某、骆某签订系争房屋买卖合同，整个交易流程符合二手房买卖的惯例，房屋成交价对比原告方提供的房地产价格信息，亦未偏离正常价格范围，故原告称买卖合同双方恶意串通，缺乏依据，本院难以采信。至于房屋买卖是否侵害了未成年人余某某的合法权益，本院认为，系争房屋出售后，房屋出卖人取得了房屋对价，且该对价没有过分低于市场价，因此余某某的合法财产权益并未受到侵害。余某作为余某某的监护人，理应妥善保管余某某的财产份额。如果余某有侵占、损害余某某财产权益的行为，应依法赔偿损失，但不影响系争房屋买卖合同的效力。同时，殷某、骆某基于余某为余某某的父亲，有理由相应余某可以代理余某某的民事行为而与之签订买卖合同，支付对价并取得了系争房屋所有权，殷某、骆某受让系争房屋是善意、无过错的。综上，系争房屋《买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告要求确认《买卖合同》无效的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条、第十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原告余某某、江某某的诉讼请求。

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