购房者什么情况下要求出卖人继续履行合同会获得法院支持？

最近似乎天津的二手房市场业主反水现象再掀起新浪潮，卖方违约不履行合同或者违约加价可谓遍地开发，如我般普通小律师电话也基本每天响上几通。
由于各地法院实际掌握尺度会有一定差异，来电咨询及委托的基本为买方，对于卖方违约如何主张权利，懵懵懂懂。
 
依据《合同法》第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
购房者可以选择要求出卖人继续履行合同或者要求其承担其他违约责任。


但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法院支持呢？目前天津地区各法院又是如何掌握的呢？这恐怕也是广大被违约的买方最想了解的，为此本人检索了一下天津市2016年截止至今天的裁判文书共计174份，搜索到其中有关买方起诉要求继续履行获得了法院支持六份判决。
具体情况分列如下供大家学习，并希望能给正在买房或者希望买房的读者些许启发。
 
1、刘宝建、张进梅与郝艳君房屋买卖合同纠纷案

审理法院	：	天津市武清区人民法院
案号	：	(2016)津0114号民初2799号
裁判日期	：	2016.05.09

协议已经网签、首付款打入监管账户、银行贷款审批通过、房管局通知原被告双方过户，后卖方明确通知解除合同拒绝过户。
判决支持过户及违约金损失。
 
2、梁博存、许娜与马秀英房屋买卖合同纠纷案

审理法院	：	天津市西青区人民法院
案号	：	(2016)津0111民初4591号
裁判日期	：	2016.07.26

协议已经网签、首付款及贷款先后打入监管账户，卖方以房屋增值需补交增值税为由要求买方补交10万。判决支持继续履行协议，卖方配合买方办理过户
 
3、谭真与陈辉房屋买卖合同纠纷案

审理法院	：	天津市河东区人民法院
案号	：	(2016)津0102民初823号
裁判日期	：	2016.04.18

买方支付定金5万，代卖方偿还债务60万，双方仅签署中介版《房产交易合同》，未签署房管局《天津市房产买卖协议》，并查明双方签订协议时均明知该房屋处于法院查封状态，且在法庭辩论终结前，涉讼房屋仍为被查封状态。买方起诉主张买卖合同有效并主张被告协助原告办理过户手续。
法院仅判决确认双方签订《房产交易合同》有效。
 
5、吴桐与张文才房屋买卖合同纠纷

审理法院	：	天津市河东区人民法院
案号	：	(2015)东民初字第2603号
裁判日期	：	2016.02.13

双方签订有买卖协议，以大部分借款折抵房款，余款现金支付。且于协议签订当日已实际交付钥匙。法院支持原告要求产权变更至其名下的请求。
 
6、张俊华与王羽房屋买卖合同纠纷案

审理法院	：	天津市滨海新区人民法院
案号	：	(2016)津0116民初62162号
裁判日期	：	2016.05.18

双方签订《房地产买卖居间合同》，原告于合同签订当日给付被告50万用于被告清贷。但被告将该款用于他处，导致无法清贷，后怠于协助过户。法院判决，双方继续履行《房地产买卖居间合同》被告协助办理过户手续。（注：此判决虽然是双方没有网签的情况下支持了继续履行的请求，但实际被告仍有50万房屋贷款，在办理过户前需要清偿，实际作为买方要想顺利过户该房产并不容易。）
 
由以上截止到今天的能够搜索到的判决看出（不排除有类似判决被漏掉），各法院在审理二手房买卖纠纷案件中重点都应该是在于：合同继续履行是否存在现实困难。
 
另结合分析其它司法判例（未在以上列出）以及最高院关于房屋买卖合同的相关意见，二手房买卖纠纷中“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性基本应该从不同阶段去判断，而贯穿始终的必然还是合同继续履行是否存在现实困难。
 
二手房买卖流程图
定金合同
  ①↓
买卖合同（居间版）
  ②↓
买卖合同（网签版）
  ③↓
交付房款（一般包括房管局办理资金托管，买方办理贷款）
④↓
过户
（一）卖方阶段①违约
 此阶段，买方只交付了定金，未签订正式买卖合同。卖方若发生违约行为，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿，但是不能向其主张继续履行买卖房屋义务（主张也不会支持）。
（二）卖方阶段②违约
 此阶段，买卖双方已经签订了正式的买卖合同（居间版），若卖方不愿意卖房，买方是否可以要求继续履行合同呢？具了解，目前天津是不支持的。（如有特例希望读者提供指正完善）
但在合肥市，有合肥中院“合中法（2006）第11号”《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》：“对于出卖人要求解除买卖合同的，应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨，违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的，依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，除存在确实不适于履行情形的，可以予以支持。”可以借鉴参考。作为买方可以试着主张继续履行合同，如果无法判决支持该主张，法院一般在审理中会进行释名，买方可以变更诉讼请求卖方承担违约责任。
（三）卖方阶段③违约 
 此阶段，实际买卖双方合同行为已基本进行到尾声，实际此时买方能够买到房子以及合同顺利履行的可能性增加很多。由于双方已办理网签手续，完成备案，大大降低卖方将该套房屋再次出售或设立他项权利的可能性。此时如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
这里需要指出：“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封；二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件；三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。此时，卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
 （四）卖方阶段④违约 
卖方拒绝协助买方办理过户手续，此情况下买方已经完成了自己所有的合同义务，只要合同继续履行不存在现实困难，买方完全有理由要求卖方继续履行合同。


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