汶川地震引发的商品房相关法律问题分析

2008年5月12日发生在四川省汶川县的8级地震是新中国成立以来最大的、破坏性最严重的地震，此次地震造成了人民生命财产重大损失，给灾区人民带来了深重灾难。在地震中房屋的倒塌、毁损是导致大量人员伤亡及财产损失的重要原因，正确认识地震及房屋倒塌、毁损中的各种法律关系及地震后商品房相关法律问题对于明确各方主体的法律责任、妥善处理震后商品房相关法律问题具有重要意义。本文将从不可抗力的界定与商品房毁损的责任承担、商品房风险的转移、商品房买卖合同及按揭贷款合同的履行、房屋的保修及公共维修资金的使用等方面就地震对商品房产生的法律影响作一分析。

　　一、不可抗力与商品房毁损的责任承担

　　1、不可抗力的界定

　　不可抗力，是指人力不可抗拒的力量或事件。通常包括重大的地震、海啸、台风、海浪、洪水、蝗灾、风暴、冰雹、沙尘暴、火山爆发、山体滑坡、雪崩、泥石流等自然灾害及战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等重大的社会事件等。我国立法上对不可抗力的定义为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据该定义不可抗力的主要特征有三点：一是“不能预见”，指根据现有的科技水平，一般人对事件的发生不能预知。二是不能避免及不能克服，指人们虽竭尽所能，但仍不能避免事件的发生及克服事件造成的损害后果。三是须为客观情况，客观情况是指独立于人的行为之外的事件。
　　
　　不可抗力虽在法学理论上为法定免责事由之一，但并不意味着所有因不可抗力导致的法律责任各方将必然免责。根据《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”之规定，不可抗力导致的法律后果是否免责，在多大范围内免责，应根据不可抗力的影响范围并结合实际情况具体确定。

　　2、地震导致商品房毁损的责任承担

　　地震具有不可抗力应有的不能预见、不能避免、不能克服的基本特征，属不可抗力之范畴。但地震的不能预见性在于人们不能准确预见地震发生的能量等级、破坏程度及时间、地点，对于地震的可能发生性，人们是有所预见的。国家基于地震发生的可能性，颁布了《建筑抗震设计规范》、《建筑工程抗震设防分类标准》等规范性法律文件，并根据不同地区的地震活动情况及可能发生的地震烈度，对不同地区规定了不同的抗震设防烈度，要求在房屋建设中遵守本地区抗震设防烈度之规定。根据国家对抗震设防烈度的规定，如某地区发生的地震烈度等级低于或等于该地区抗震设防烈度，则该地区房屋不应该出现主体结构性的损坏。

　　因此地震作为不可抗力，其导致商品房毁损后各方当事人是否免责及责任如何承担，应结合国家对抗震设防烈度的规定、地震给当地造成的实际影响及房屋毁损的程度进行判定。

　　如根据国家规范，建筑物抗震设防烈度应为8度的地区，建成并验收合格的房屋应在8度及以下烈度的地震中主体结构完好。该地区建筑物在设计、施工、监理、验收时应严格遵照此等标准，以此衡量建筑物质量是否合格，能否交付使用。如该建筑物在当地8度烈度及以下的地震中主体结构已遭损坏，则此等损坏及由此引发的其他损失不应免责，而应进一步分析造成损坏的具体原因，并根据不同的毁损原因由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位或质检单位承担房屋毁损等法律责任。如该建筑物在当地8度烈度及以下的地震中主体结构完好，但出现了填充墙、保温层、伸缩缝等非主体结构损坏，也应具体分析造成该等非主体损坏的原因。如在非主体结构的施工中施工单位、设计单位或监理单位等未按照相关施工规范操作，则可认为责任单位在上述非主体施工中存在过错，该房屋存在质量瑕疵，应由相关责任方对该损失承担责任。如施工单位、设计单位或监理单位严格按照相关施工规范操作，则地震造成的上述非主体结构的损坏有关当事人可以免责，此等损坏结果应按法律对房屋风险承担的相关规定，由房屋的风险承担方承担。

　　如当地发生的地震烈度等级大于国家规范对该地设定的标准，则由此产生的房屋主体结构等损坏各方当事人可以免责，房屋损失由房屋的风险承担方承担。但如有证据能够证明该地房屋在建造中即存在质量瑕疵，则责任方仍应依照相关法律规定及其行为在房屋损失中的原因力承担其应负的法律责任。

　　二、商品房风险的承担

　　商品房风险指商品房买卖合同中房屋由于不可归责于合同双方的事由毁损、灭失所造成的损失承担。地震中房屋毁损不可归责于合同双方的情形是指某地地震烈度大于国家对其设定的标准致使房屋主体结构损坏等不能归责于各方当事人的情形。在此情形下，房屋毁损的后果应由房屋风险承受方承担

　　1、在建工程的风险承担方

　　根据《合同法》相关规定，施工方在建设过程中应妥善保管建设单位提供的材料及完成的工作成果，如保管不善造成毁损灭失的应承担赔偿责任。但由于地震等不可抗力造成工作成果--在建工程及建设单位提供的材料、设备等毁损灭失时，施工方并无过错，因此无需承担在建工程或建设单位提供材料毁损灭失的赔偿责任，该损失只能由在建工程的权利人或材料的所有者即建设单位自行承担。如地震使施工方的材料、设备、人员等受到损失，建设单位同样无赔偿的义务，该损失由施工方负担。由地震导致施工不能正常进行的，工期应相应顺延，施工方无需承担逾期完工的违约责任，地震造成施工方停工、窝工等损失的，应由施工方自行负担。

　　2、未交付商品房的风险承担方

　　在商品房竣工验收合格并交付建设单位后，商品房的风险就从施工单位转移给了建设单位，建设单位就成为商品房的风险承担方，此时建设单位可根据与购房者签订的《商品房买卖合同》将商品房交付给购房者从而使商品房风险再次转移。实践中也存在建设单位同购房者签订了《商品房买卖合同》并根据该合同为购房者办理了分户房产证，但房屋未实际交付购房者之前发生不可抗力的情形。在此情形下购房者虽然根据我国不动产登记的相关规定，在办理分户房产证后取得了所购商品房的所有权，却不能据此认定商品房毁损的风险就已转移给了购房者。根据《合同法》、《城市房地产管理法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，购房者取得了商品房的房产证即获得了所购商品房的所有权，但商品房毁损、灭失的风险却不依《商品房买卖合同》的签订或商品房所有权的转移而转移，而应根据商品房的交付而转移。在购房者虽取得房屋产权证但未依法接收商品房时，建设单位仍应为商品房的风险承担方。

　　3、已交付商品房的风险承担方

　　根据《合同法》142条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房司法解释”）11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，在商品房买卖中如当事人无特殊约定，商品房在建设单位交付给购房者后，商品房毁损灭失的风险也就一并转移给了购房者，购房者即成为了商品房的风险承担方。商品房的交付使用根据商品房司法解释11条第一款之规定是指房屋的转移占有，即实践中建设单位向购房者交付房屋钥匙或购房者在交房通知上签字确认等行为。

　　在商品房交付中商品房的风险转移还存在一些特殊情况。

　　当商品房质量不符合《商品房买卖合同》约定，致使不能实现合同目的或建设单位交房时未按合同约定取得商品房验收合格证明或出示住宅使用说明书、住宅质量保证书的，购房者可以拒绝接收商品房，购房者因此拒绝接收商品房的，商品房毁损灭失的风险由建设单位承担。

　　如购房者在实际接收商品房后提出房屋质量与合同不符或商品房欠缺必要资料，则建设单位应根据合同关于保修的约定履行保修义务并补充提供相关资料，而不会不影响商品房风险的转移。

　　三、商品房买卖合同及按揭贷款合同的履行

　　在建设单位同购房者签订《商品房买卖合同》后因地震导致房屋毁损灭失，使合同无法履行的，合同任一方可援引《合同法》第94条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，单方解除该《商品房买卖合同》，而无需承担违约责任。解除《商品房买卖合同》后的法律后果应结合商品房风险转移的相关规定进行具体判断。如建设单位为商品房风险承担方则解除《商品房买卖合同》后，建设单位应返还购房者已支付的购房款并获得毁损后商品房的残值（包括该商品房依法应有的土地使用权）；如购房者为商品房风险承担方则解除《商品房买卖合同》后，建设单位无需返还购房者已支付的购房款，购房者如未付清购房款的应向建设单位足额支付，购房者获得了毁损商品房的残值（包括该商品房依法应有的土地使用权）。

　　我国按揭贷款法律关系包括了商品房买卖法律关系、贷款法律关系及担保法律关系三个相互关联的法律关系。其中商品房买卖法律关系是按揭贷款的基础法律关系，基于贷款法律关系而形成的贷款合同与基于担保法律关系而形成的担保合同为主、从合同关系。按揭贷款中的担保法律关系一般包含了建设单位提供的阶段性连带责任担保及商品房抵押担保。根据《担保法》第58条“抵押权应抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”及最高人民法院关于担保法若干问题的解释第80条第1款“在抵押物灭失、损毁或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”等规定，在地震导致商品房毁损、灭失后，贷款法律关系及担保法律关系将出现两种法律后果。一是作为抵押物的商品房灭失后抵押权人的抵押权同时消灭，但抵押权的消灭并不影响主合同---贷款合同的效力，借款方仍应依贷款合同履行还款义务。在贷款合同的履行中贷款方应基于《合同法》第117条第1款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，免除借款方在不可抗力影响期间的债务利息及逾期还款的违约责任，顺延其还款时间。二是如该商品房购买了相关保险或商品房毁损、灭失有责任方，则贷款银行（抵押权人）可就保险金、赔偿金、补偿金等优先受偿。

　　四、商品房的保修及维修资金的使用

　　我国法律对商品房的保修做出了具体的规定，对于保修期内出现的房屋质量问题，建设单位或施工单位应履行保修义务并承担相关维修费用。但对于地震等不可抗力造成的房屋毁损，根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第17条规定④，不属于保修范围，对于该损失应由房屋风险承担方承担。

　　商品房的专项维修资金指在商品房销售中由购房者按一定比例预交的或在商品房使用中房屋所有权人依法定程序筹集的，属全体业主共有的，专项用于建筑物公用部位或公用设施维修养护的资金。对于地震造成的房屋毁损如房屋所有权人为商品房风险承担方且不属商品房保修的范围，则对于建筑物公用部位或公用设施可依照法定程序经业主大会同意后动用维修资金进行维修；但对于房屋自用部位、自用设施的毁损应由房屋所有权人自行维修，而不能动用公共维修资金。


　　（作者：梁宁辉，北京市金诚同达律师事务所西安分所。liangninghuixian@163.com）