如何认定城镇居民购买农村房屋合同的效力？

【案情】

　　2010年10月11日，拥有城镇户口的张某与某村村民王某、李某达成房屋买卖合同。约定王某、李某将位于某村的一栋房屋作价7万元卖给张某，房屋交付后，张某便在该房屋中居住至今。随着该县大力发展旅游业，该房屋价值大增。现王某、李某要求确认与张某之间签订的房屋买卖合同无效。　

　　【分歧】

　　王某、李某与张某之间签订的房屋买卖合同是否有效？主要有两种不同意见：

　　第一种观点认为，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，王某、李某与张某签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，为有效合同。且合同已履行完毕，张某也长期居住该房屋，应认定该房屋买卖合同有效。

　　第二种观点认为，张某身为城镇居民不具有农村集体经济组织成员资格，无权使用农村宅基地，故王某、李某与张某之间签订的房屋买卖合同无效。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，主要理由如下：

　　首先房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。张某身为城镇居民不具有农村集体经济组织成员资格，无权使用农村宅基地，王某、李某与张某的房屋买卖行为违反了土地管理规章关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定，属无效行为。王某、李某与张某之间签订的房屋买卖合同无效。

　　其次，从现行法律规定来看，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，但根据《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。例如：国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”同时，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”

　　由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。据此，王某、李某与张某之间签订的房屋买卖合同无效。最后，从农村宅基地的功能来看，在农村，国家通过向农民无偿提供宅基地供其建房的方式保障农民的居住权，因此如果允许宅基地使用权流向城镇居民，将破坏国家现存的保障体制。

　　综上所述，农村房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，张某身为城镇居民不具有农村集体经济组织成员资格，无权使用农村宅基地，故王某、李某与张某之间签订的房屋买卖合同无效。作者：人民法院 陈琳 责任编辑：抚中法