317购房新政下购房合同该如何履行

孙女士与吴先生于2014年结婚同时在北京贷款购买住房一套。2016年10月，因为家庭迎来新的小成员，夫妻双方协商决定，卖掉现住房，换一套更大的。结果卖房顺利进行了，可买房交完定金却遇到了317房产新政，首付一下子提高了100多万，现年收入50多万的小家庭已经无力承担因新政而多出的100多万首付款了。那么本案中，孙女士与吴先生的新房购房合同该如何履行？若孙女士与吴先生能以离婚的方式规避新政的适用么？
律师解析
首先，我们要分析，317房产新政，是否属于不可抗力或者情势变更？
不可抗力是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。317新政的出台，第一是可以预见的，因为我们国家的购房限制一直是越来越多的，出现新政，人民都应该有一个合理的预判。第二其不是无法预防的，在买卖双方签订购房合同时，就应该想到会出现意外情况，进而在合同中进行相关约定。故笔者认为，317新政不符合不可抗力的无法预见、无法预防的特定，不够成不可抗力。
情事变更的构成要件主要表现在以下几方面：时间上，应当发生在合同成立之后，履行完毕之前。客观上，应有情事变更的具体事实。如战争、经济危机等。主观上，当事人在订立合同时无法预见。是指根据人们的一般常识和普遍经验，在订立合同时也不可能预见到该情事可能发生变化。情事变更必须不可归责于双方当事人，且既非不可抗力也非商业风险。继续履行合同显失公平。其适用范围一般为：物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等。对此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》〔以下简称《合同法司法解释（二）》〕第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”从该解释来看，法律明确将情事变更与商业风险区别开来，如系商业风险，则按风险自负的原则，由遭受不利益一方的当事人承担由此造成的损失。两者的主要区别有：一是预见程度不同。商业风险系行为人能够预见或者应当预见客观情况的变化可能发生，并尽量加以避免的一种可能性。二是后果不同。商业风险虽会造成一方当事人履行合同困难或费用增加，利润减少等亏损，但合同的基础并未发生质的变化。如构成情事变更，继续履行合同会对一方当事人明显不利或者不能实现合同目的，合同的基础和预期的目的发生根本性动摇。因此：情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。317新政的出台，第一不存在不可预见性，第二，新政虽然贷款首付提高，缩短贷款期限，但是对房屋价格整体是没有影响的，不存在因新政而显失公平的问题。故笔者认为，317房产新政，不构成情势变更。
本案中，孙女士和吴先生无法因不可抗力或者情势变更而申请合同无效。但其可以房产新政致使买受人无法依约支付房款，属于因不可归责于双方原因导致合同目的无法实现为由，申请解除合同，法院一般应予支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，孙女士夫妻可以申请卖方返还定金。
其次，若孙女士与吴先生离婚，是否能够规避317房产新政的适用呢？要根据具体情况确定。夫妻申请贷款后，无论借款人还是共同申请人，在个人征信中都会有贷款记录，那么即使离婚了，也属于二套房而无法规避新政。
最后，申请解除房屋买卖合同，还是要根据合同内容确定的。不是所有的合同都可以申请解除，如合同中约定“买房因故无法办理贷款，由买方自行筹集资金全额支付房款”的，买方以新政出台无法支付房款为由申请解除合同的，法院不予支持。
综上所述，买受人在购买房屋时，一定要仔细阅读房屋买卖合同，双方协商一致后签字。