如何保障房屋优先购买权
发布日期:2017-04-27 作者:姚雷律师
一是买卖关系尚未成立的,优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼,优先购买权人是享有权利的一方,出卖人是负有义务的一方,根据优先购买权人的性质和特征,买受人虽与本案有一定的关系,但案件的实体处理结果对其没有法律上的利害关系,其不作为案件当事人参加诉讼,法院也不宜依职权追加其为当事人。如果因情况需要须由买受人出庭才能查清事实真相的,其可以作为证人出庭作证。
二是买卖关系已经成立,优先购买权人主张权利提起诉讼,应将出卖人列为被告,将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼。这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系,如果优先购买权人胜诉,买受人将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉,买受人将合法受让和占有标的物。
三是出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼,在诉讼过程中,优先购买权人主张优先购买的,优先购买权人应以有独立请求权的第三人资格参加诉讼。
处理优先购买权案件的原则是,既要保护优先购买权人的利益,又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂,处理难度也比较大,一般情况下,应根据具体情况妥善处理:
如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人,且没有放弃或丧失优先购买权,就应当支持原告的诉讼请求,即承认原告在同等条件下具有优先购买权;如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况,就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效,已经交付了房款的房屋,由双方相互返还,支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;优先购买权人已得知出卖情况后,因客观原因未能及时主张优先购买权,在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议,但其主张权利时只要未超过主张期限,一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求;出卖人与购买人恶意串通,欺骗优先购买权人,损害了优先购买权人的合法权益,一经查实,应当宣布其买卖关系无效,如果房屋拆迁、改建,应视情况给优先购买权人适当的补偿。
数个共有人同时主张优先购买权的,如果房屋可以划分,则按均等优先购买处理;如果不能划分,数个主张优先购买权人协商解决不成的,由最先主张权利者购买;若最先主张权利者有房屋居住,而后主张权利者确有实体困难的,应由住房确有困难的人购买。
对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的,视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖分得的房屋,或者出租人出卖房屋时,既不作出优先购买的主动、明白、直接的表示,又不阻止其出卖给第三人,据此可推定为优先购买权人放弃权利。
房屋共有人和承租人同时主张优先购买权,应先考虑房屋共有人的权利,再考虑承租人的权利。但是,如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕,而承租人住房困难,也可照顾承租人的优先购买权。
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