夫妻一方出售共同财产的合同效力认定

发布日期：2017-05-02 作者：110网律师

夫妻一方出售共同财产的合同效力认定

　　——张某、魏某诉严某房屋买卖合同纠纷案
　　依据:（2011）二中民终字第09409号
　　核心法律问题：夫妻一方出售共同财产的合同效力的影响
　　案情介绍
　　一、基本案情
　　上诉人（原审原告）：张某
　　被上诉人（原审被告）：严某
　　原审被告：魏某
　　魏某与张某系夫妻关系，魏某系张某之夫。2008年1月4日，北京某房地产开发有限责任公司（出卖人）与魏某（买受人）签订《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》，约定买受人原房地址丰台区樊家村×号，在拆迁区内有正式房屋间，建筑面积平方米，现有正式人口人，安置人口人（上述空白处未填写具体数字）；买受人同意按市区两级政府的文件、办法对现居住、使用的房屋进行改造，并自愿购买出卖人的樊家村住宅楼，该回购房为某号某层某房屋，双方同意回购房单价为每平方米3700元，总价款322 603元。上述协议签订后，2009年2月20日，魏某（出卖人）与严某（买受人）经北京某房地产经纪有限公司提供居间服务，双方签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落在北京市丰台区万年花城回迁楼某号某层某号，该房屋成交价格为63万元。签订合同后，2009年2月23日，严某给付魏某购房款33万元，魏某将《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》及购房发票原件交与严某，并将房屋交付严某使用至今。2011年3月28日，魏某取得上述房屋所有权证，房屋坐落为北京市丰台区首经贸中街1号院2号楼20层2012号（原丰台区万年花城回迁楼某号某层某号）。2011年8月19日，该房屋所有权变更为魏某、张某共有。
　　魏某与张某平时一起生活，2009年2月后，魏某一家从被拆迁房搬出，共同到大兴农村租房居住生活。北京某房地产经纪有限公司经办人证实，魏某将争议房屋出售给严某之时，持有张某同意售房委托书。
　　魏某与张某起诉称：2008年1月因拆迁，魏某回购了位于北京市丰台区万年花城某号某层某房屋。2009年2月，在张某不知情情况下，魏某将上述房屋出售给了严某。2011年5月张某得知此事后拒不同意出售房屋。现魏某与张某签订的房屋买卖合同无法继续履行，故起诉要求解除魏某与严某签订的房屋买卖合同。
　　严某辩称：争议房屋所有权人为魏某，魏某出售房屋时张某是同意的，有中介为证。2011年3月魏某取得房屋所有权证，8月19日却变更所有权人为魏某和张某，魏某与张某以出售房屋时张某不知情为理由解除合同是说不过去的。故不同意魏某、张某诉讼请求。
　　二、法院判决
　　原审法院经审理认为：依法订立的合同具有约束力。魏某与严某在中介公司的居间下所签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。魏某在与严某签订合同时，虽未取得出售房屋所有权证书，但房屋系魏某以自己的名义与开发商签订并取得购房发票，严某有理由相信魏某是该房屋所有权人。且双方在中介公司的居间下签订房屋买卖合同后，严某向魏某支付了购房款，魏某并将房屋交付给严某使用至今。从诚实信用原则及保护交易的角度出发，魏某、张某要求解除合同，不予支持。张某以魏某出售房屋不知情且不同意为由要求解除合同，缺乏法律依据，不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决：驳回魏某、张某要求解除合同的诉讼请求。
　　判决后，张某不服，上诉称，张某是房屋共有权人，魏某在未取得张某同意的情况下擅自将家庭因拆迁而回购的房屋卖给严某，严重影响了张某的所有权和居住权，因此请求二审法院撤销原判，依法改判支持张某原审诉讼请求。严某同意原判。魏某未上诉。
　　二审审理中，经调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、魏某、张某、严某承认魏某与严某所签订的《存量房屋买卖合同》有效，魏某、张某同意将诉争房屋过户给严某并于本调解送达之日起二十日内协助严某办理房屋产权过户手续，过户费用由严某负担，严某不再要求追究魏某、张某违约责任；二、办理完毕房屋产权过户手续后七日内，严某支付魏某、张某购房尾款、补偿款共计三十七万元。
　　审判逻辑
　　一、争议焦点
　　本案争议焦点在于魏某出售房屋给严某后，张某是否知情。
　　二、观点透析
　　我国《婚姻法》第17条规定，夫妻对共同所有权的财产有平等的处分权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第2项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处分决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第11条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
　　夫妻共同财产处理，是夫妻生活期间经常遇到的问题。从《婚姻法》的规定来看，对共同财产处分，夫妻双方有平等的权利。夫妻共同财产，既有大宗的价值较大的财产，也有小宗的价值较小的财产，如果每一宗、每一件都要求夫妻共同出面处理，对夫妻来讲，不免失之烦琐，而且也没有必要。因此，法律规定，因日常生活需要，夫或妻均可对夫妻财产进行处理。这样的规定，是以夫妻共同财产制度为基础，同时以日常生活为必要。但是，对夫妻共同财产处理，如果是非日常生活需要，夫妻双方则应平等协商，取得一致意见。
　　什么是非日常生活需要？在夫妻共同生活期间，因较重大事项对夫妻财产的处理，或处理夫妻共同财产中大宗的、价值较大的财产，均应认为是非日常生活需要而对夫妻共同财产进行处理。比如，夫或妻一方以夫妻共同财产参与较重大生产经营活动，夫或妻一方出借大额债务给第三人或为夫妻共同生活举债；又如对夫妻共同财产中价值较大的财产进行处理，如出售房屋、汽车等价值较大的财产，均应认为是非日常需要对夫妻共同财产的处理。离婚时，对夫妻共同财产的分割，是非日常需要对夫妻财产处理的一种特殊情况。这样的情况下，夫妻均应平等协商，取得一致意见。
　　如果没有特殊约定，夫妻共同财产属于共同共有。根据我国《物权法》第17条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《物权法》对共有财产处理的规定，与《婚姻法》对夫或妻因非日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定的新规定是一致的。
　　因此，从本案来看，魏某处理与其妻张某共同将要取得所有权的房屋，是处理夫妻共同财产。按照《物权法》的规定，应该取得张某的同意，按照《婚姻法》的相关规定，也应取得张某的一致意见。从本案的证据来看，魏某在与严某签订《存量房屋买卖合同》，取得了张某的授权，而该合同也不违背法律强制性、禁止性规定，因而是有效合同。
　　另外一个问题是，严某是否具有善意。我国《物权法》规定了善意取得制度。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。财产的善意取得是以受让人善意为条件的，如果恶意，则不构成善意取得。本案中严某并没有取得争议房屋，因此还未形成善意取得。但受让人是否具有善意，对合同效力产生影响。如果如张某所述，魏某与严某签订《存量房屋买卖合同》时，张某不知情，同时严某也不知争议房屋为魏某与张某共同所有，只是信赖魏某出示的《丰台区樊家村拆迁回购房协议书》，认为该房只属于魏某个人所有，那么严某具有善意，这是《存量房屋买卖合同》有效的前提。
　　根据《合同法》第52条的规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。如果严某订约时不具有善意，张某对此又不知道，则损害了张某利益，合同应属无效。而本案中，严某在签订《存量房屋买卖合同》时，知道魏某签约已经张某授权，这种情况下，魏某与严某签订的《存量房屋买卖合同》，无须考虑严某是否具有善意，只要是严某的真实意思表示，该合同即为有效。
　　值得注意的是，本案中，根据双方合同约定，剩余房款的给付方式为办理公积金贷款。而办理公积金贷款需要双方配合，如果卖房人不予配合，严某期望通过办理公积金贷款支付剩余房款将无法实现，很可能仍会面临合同无法继续履行的问题。在此基础上，在肯定魏某与严某签订的《存量房屋买卖合同》有效前提下，考虑到严某一家已长期使用该房，二审法院加大了调解工作力度，从平等保护双方当事人合法权益，为双方减轻诉累和便民利民的角度，将确认合同效力、继续履行、办理过户手续、剩余房款支付等问题一并考虑，最终促成双方达成调解，一并解决了纠纷。

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