因限购导致丧失买房资格而解约，需要承担违约责任吗？

 本文作者：知名南京律师谢保平
最近各地相继出台或升级了限购政策，导致许多本来具备买房资格的人丧失了买房资格，已经签订房屋买卖合同的买房人无法继续履行合同。知名南京律师谢保平最近接到许多电话，都是咨询这种情况是否为不可抗力，解除房屋买卖合同是否要承担违约责任，已经交付的款项是否可以要求返还。对此，谢律师认为：限购令是不可抗力，所以因限购令丧失购房资格，解除房屋买卖合同不需要承担违约责任。
 
何为不可抗力？根据《合同法》第117条【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
 
不能预见，指行为人主观上对于某一客观情况的发生无法预测。对于某一客观情况的发生可否预见，因人的认知能力不同，科学技术的发展水平各异，预见能力必然有差别。因此，不可预见，应以一般人的预见能力作为判断标准。不能避免并不能克服，表明某一事件的发生具有客观必然性。不能避免，指当事人尽了最大的努力，仍然不能避免事件的发生。不能克服，指当事人在事件发生后，尽了最大的努力，仍然不能克服事件造成的损害后果。客观情况，指独立于当事人行为之外的客观情况。


 
不能预见、不能避免并不能克服是对不可抗力范围的原则规定，至于哪些可作为影响合同履行的不可抗力事件，我国法律没有具体规定，各国法律规定不尽相同，一般说来，以下情况被认为属于不可抗力：1．自然灾害。自然灾害包括地震、水灾等因自然界的力量引发的灾害。自然灾害的发生，常常使合同的履行成为不必要或者不可能，需要解除合同。2．战争。战争的爆发可能影响到一国以至于更多国家的经济秩序，使合同履行成为不可能。3．社会异常事件。主要指一些偶发的阻碍合同履行的事件。比如罢工、骚乱，一些国家认为属于不可抗力。4．政府行为。主要指合同订立后，政府颁布新的政策、法律，采取行政措施导致合同不能履行，如发布禁令等，有些国家认为属于不可抗力。因此，目前各地相继出台的限购令应该是属于政府行为之一，属于不可抗力。
 



不可抗力事件的发生，对履行合同的影响可能有大有小，有时只是暂时影响到合同的履行，可以通过延期履行实现合同的目的，对此不能行使法定解除权。只有不可抗力致使合同目的不能实现时，当事人才可以解除合同。各地相继出台的限购令，因此丧失购房资格的人无法继续履行合同，买房人可以因此行使法定解除权，并不需要因此承担违约责任，而且已经支付的款项可以要求卖房人返还。买房人索要后，卖房人一般不会愿意返还，建议买房人通过法律途径解决，依法维护自己的合法权益。

谢保平律师：知名南京律师、南京离婚律师、婚姻家庭咨询师、南京证券律师（获得证券从业资格）。如果您有法律方面的困惑，可以加南京谢保平律师的微信号或拨打电话：18601404123（微信电话同号）， 谢律师提供免费咨询。