期房再转让行为的效力认定

发布日期：2017-05-19 作者：110网律师

期房再转让行为的效力认定

　　【关键词】期房
　　期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。
　　【关键视点】
　　虽然《城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，但该条并非效力性强制性规定，法律并没有就此否定期房转让合同的效力。在尚未取得房屋产权证之前，期房转让合同的债权人虽不享有房屋的所有权，却依据合同享有债权，债权人依法可以将债权进行再转让。
　　冷某诉平某房屋买卖合同纠纷案
　　【案情】
　　2011年1月8日，被告平某与案外人张某签订了一份期房转让合同，约定由平某向张某购买其上海市奉贤区某处房屋（以下简称系争房屋），还约定在合同履行期间平某可将该房屋转售给第三方。该合同签订后，被告平某支付给张某购房款合计48.5万元。2011年5月26日，在被告某事务所的居间介绍下，被告平某与原告冷某签订一份期房转让合同，由平某将系争房屋转售给原告，合同约定房屋价格为58万元，签订合同当日由原告支付平某购房定金5万元，约定其余房款53万元于2011年6月30日前支付，但之后原告以系争房屋尚未取得产权证及平某无权处分该房屋等为由，要求两被告退还购房定金，未果后遂诉至法院。2011年5月30日，系争房屋已交付，但至一审辩论结束仍未能办理房屋产权登记。
　　【裁判】
　　法院经审理认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告冷某与被告平某在被告某事务所居间介绍下签订的期房转让合同，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，而依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告提出系争房屋尚未取得产权证，依法不允许转让，且被告平某对该房屋无处分权，故上述合同应为无效，被告平某应当返还其购房定金，某事务所承担连带责任。经查，系争房屋所在的庄行茗苑系市政府批准建造的配套商品房，作为庄行镇的动迁安置房。被告平某与案外人就系争房屋签订转让合同，合同中约定平某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方，此时平某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故其再与原告签订转让合同，该合同应属合法有效，当事人双方均应诚信守约。基于原告未提供相关证据证实其与被告平某签订的转让合同无效，同时也为尊重当事人意思自治，对原告以合同无效为由要求两被告返还其购房定金的诉请，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，驳回原告冷某的诉讼请求。
　　【评析】
　　本案是一起典型的期房再转让合同纠纷案件。近年来由于房地产市场的蓬勃发展，期房也逐渐进入了房地产流通领域。期房转让一旦引发诉讼纠纷，往往会给审判实践带来一系列难题，例如如何认定尚未取得产权证的房屋转让合同效力，出让人进行再转让是否构成无权处分以及如何理解房屋再转让行为等。因此，正确认定此类典型案件，对于审判实践具有一定的参考价值。我们认为，期房可以转让，主要从如下方面展开论述。
　　一、法律对期房转让的规定
　　主张期房不能转让的一个重要的理由是，我国《城市房地产管理法》是不允许期房转让的，因为该法第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。而期房属于未依法登记领取权属证书的房地产，所以显然不得转让。但是按照这样的逻辑思路就会得出我国《城市房地产管理法》是一部自相矛盾的法律的结论。因为该法第45条规定商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。也就是说，该法第45条的规定是允许在建过程中的房屋（没有房地产权证）进行交易的，这岂不是自相矛盾吗？我们认为该法第45条是该法第38条的例外。也就是说，商品房的预售是不受第38条限制的。同样，该法第46条也是第38条的例外，该条规定是“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的期房再行转让的问题，由国务院规定”。但时至今日,近10年的时间国务院也没有出台这方面的规定，致使至今还没有一部全国性的行政法规来操作期房买卖问题。这不能不说是我国立法的滞后,但从《城市房地产管理法》规定的本意来看是准许期房交易的，只是把交易的具体程序、方法等授权给国务院来具体实施而已。根据法理学的一般原理，只要是法律和行政法规没有禁止的,公民便可以选择作为或不作为。因此公民（包括法人和其他组织）有权利选择作为即进行期房转让。而且此种期房转让行为是合法的而不是非法的。
　　二、期房的转让符合《合同法》的规定
　　期房转让主要有两种模式。第一种模式是以转让双方直接到房产开发商处办理更名手续，从而完成转让行为，这种方式从合同法上讲，就是“合同权益的转让”，根据《合同法》第79条第1款的规定，“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”。可见，这种方式是完全符合法理的。第二种模式则是转让双方等待产证下来以后再交易，这种方式从合同法上讲，实际上是一种“附条件的合同”。根据《民法通则》第62条规定“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”和《合同法》第45条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”这种方式也是完全符合合同法的。另外，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”也就是说，出即出卖人未取房屋，享有的只是债权，但再将该房屋出售的行为，在合同上应为有效。
　　三、期房的转让符合房地产交易的特性
　　任何一个开发项目，从开发立项到房屋建设至产品竣工交付，一般需要数年时间。正因为周期较长，预购人购买期房后，基于各种原因，或以营利为目的而转让期房；或以非营利为目的，如购房资金后继困难或出国、迁徙而不得已让渡该期房等，在这段交易较长的时间里，为预购人转让期房创造了时间上的便利和可能。此外，期房转让在一定程度上有利于房地产业的健康发展。衡量一种房地产交易行为是否合乎法律与公序良俗，其立足点应是：是否有利于房地产业的健康发展。这就要求遵循市场经济规律，用市场经济观点判断哪些行为有利于房地产业的发展，哪些行为不利于房地产业的发展。凡是有利于房地产健康发展的交易行为，法律就应予以保护；否则应禁止。以此标准考察期房的转让，其间的“炒家”实际上就是利用市场经济价格的变动（上涨或下跌）甘冒特殊风险以获取特殊利益。“炒家”在开发商与需求者之间发挥了一种中介的作用，使商品房得以流通顺畅，这无疑对于盘活存量房地产，壮大房地产开发建设资金，加大房地产规模投入，搞活房地产经济，促进房地产业的发展是大有益处的。这也是上海市出台期房限转政策之后，期房的变通转让方式多种多样的原因。
　　四、期房转让行为业已得到了我国司法和一些地方法规的首肯针对实践中存在的因转让预售的商品房引发的纠纷，最高人民法院1993年11月24日下发的《全国民事审判工作座谈会纪要》中指出“预购方在预售方实际交付房屋之前，将期房转卖给第三人的，必须符合法规、政策规定。违反法律、政策规定，倒买倒卖期房的，应当认定买卖行为无效。”最高人民法院法在1995年发布的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第29条中进一步指出：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效，没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。”可见，在遵循法律法规、政策的前提下，预购方的转让行为是受到我国司法保护的。此外，允许期房转让方面，许多地方性法规走在了国家立法的前面。如天津市1995年4月3日颁发的《天津市商品房预售许可管理规定》第14条规定：“凡是预售的期房需要转让的，应办理公证，并由转让方凭原售房合同和转让合同，到天津市房地产产权市场管理处办理交易手续，并按规定交纳交易手续费。”广东、北京等省市的地方法规也有类似的规定。依法律的一般原理，当国家立法对某一行为未明文允许其存在时，若司法规定、解释、批复，或地方性法规允许其存在，而该种行为不违背禁止性规定，该种行为的实施就是合法的。
　　但是，需要注意的是，应当注意区分房屋所有权和依据房屋买卖合同享有的债权这两个不同的法律概念。依据房屋买卖合同享有的债权，是取得房屋所有权的途径和方式之一，并不能直接等同于房屋所有权本身。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋产权证之前，享有的还不是房屋的所有权，而仅仅是依据买卖合同享有的债权。在这个阶段转让，前手能有效转让的也仅仅是合同债权，而后手购房人此时取得的也是合同债权，只是因前手未获得产权而使后手购房人享有的债权有可能承担一定的风险而已。本案中，被告平某与案外人就系争房屋签订的转让合同中约定了平某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方，此时被告平某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故被告平某再与原告冷某签订转让合同应属合法有效。
　　【法律法规链接】
　　《合同法》
　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
　　第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
　　（一）根据合同性质不得转让；
　　（二）按照当事人约定不得转让；
　　（三）依照法律规定不得转让。
　　最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
　　第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

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