协议互换宅基地使用权但未办理权属登记，互换行为是否有效？

发布日期：2017-05-26 作者：万方亮律师

2004年5月，王某花15万元购得一块宅基地使用权。西临李某的宅基地，王某与李某的宅基地东西毗邻，面积相等。2006年2月，双方分别取得了某县土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》。李某平时比较迷信，经所谓高人指点，李某一心想换取王某那块“风水宝地”，王某对此一无所知。2009年5月李某如愿以偿，与王某签订了《宅基地互换位置协议书》（以下简称“《互换协议》”），约定双方互换宅基地。
双方签订《互换协议》后并未到有关部门办理土地使用权转移登记手续。2011年9月，李某就在王某原位于东侧的宅基地上动工建房，至当年12月，已经建起一幢四层半高、面积576平方米的楼房。此时，王某听到村里有人议论自己把风水这么好的宅基地换给了李某，这才意识到李某互换宅基地的真正意图，难怪面积相同、位置相邻，李某还坚持和自己互换。王某心有不甘，多次找到李某，表示不愿意互换宅基地，希望李某返还。李某不允。
   一气之下，王某把李某诉至法院，称：双方签订的《互换协议》后没有办理土地使用权正式过户手续，所以李某使用的宅基地还是自己的，李某在上面建造房屋侵犯了自己的宅基地使用权，请求法院判令李某拆除楼房、恢复原状、退出侵占的128平方米土地。在原审庭审中，王某变更诉讼请求，要求李某赔偿其购地款15万元和利息86535元。
  李某辩称：双方已签订《互换协议》，宅基地已成功互换，自己已在其上建造了楼房。在建造过程中，王某还经常过来参观，从未提出过异议。如今楼房建好了，王某又主张要收回互换的宅基地，自己不可能接受这样的要求。
   法院审理认为：王某与李某用于交换的宅基地均已取得《集体土地建设用地使用证》，因此双方对各自的宅基地都拥有合法使用权。双方通过协商签订《互换协议》，将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处分民事权利的行为，是双方真实意思表示，未给国家、集体或他人的合法权益造成损害，故其行为是有效的民事法律行为，《互换协议》是有效的协议，应予履行，并应得到政府有关部门办理土地权属变更手续。
   宅基地互换指宅基地使用权人经平等协商，相互交换宅基地使用权的民事法律行为。互换协议是双方变更物权主体的合意，从《合同法》角度审视，类似于买卖合同中的易货交易，差别在于后者转移标的物的所有权，而前者仅转移使用权，后者更多指向动产，而前者指向集体所有土地不动产。不过，《民法通则》关于民事法律行为的效力，《合同法》关于合同效力的规定均适用于宅基地互换协议，即行为主体具备相应民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，不具备《合同法》第52条规定的致使合同无效的五类违法情形。
   本案王某与李某完全基于自愿原则，经平等协商，就面积相等、位置相邻的宅基地交换使用权达成《互换协议》，无损国家、集体或他人利益，无损社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议本身也无需办理批准、登记等手续；李某置换的动机在于相中王某宅基地的风水，虽无法律规定保护此类预期，但法律也未给予否定评价，按照没民法权利本位的思想，法无禁止即可为，故不能认定王某以合法形式掩盖非法目的。综上，《互换协议》合法有效。
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