房屋过户前被另案查封，怎么办？

发布日期：2017-07-31 作者：万方亮律师

一、案件回顾
   2008年4月12日，原告范某与被告施某签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的系争房屋以180万元的价格转让给原告；被告于2008年6月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接；双方于2008年6月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的付款协议约定，本合同签订后，原告于2007年9月25日支付5万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；于2008年9月28日前支付145万元（注：该笔款项专项用于偿还该套房屋的银行抵押贷款）；于2008年6月30日前，双方办理该房屋的产权过户手续当日支付30万元。2009年9月26日、9月28日，原告向被告分别支付房款85万元（含定金5万元）、65万元，共计150万元。被告于2009年3月1日向原告交付系争房屋。2010年6月，系争房屋因另案被司法查封。原告以被告不履行过户义务为由诉至法院。
   原告范某诉称：原告已支付购房款150万元，并于2009年3月1日入住系争房屋，但该房产至今未过户登记至原告名下。故原告要求被告履行义务，将系争房屋产权过户至原告名下。
    被告施某辩称：2008年4月12日签订房屋买卖合同后，原告陆续将房款150万元支付给被告。2010年6月，系争房屋被法院司法查封，目前被告无法协助原告办理产权过户手续。
    二、法院审理
    法院审理后认为，原被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中有关原、被告权利义务的约定，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告已按约支付购房款，被告有义务配合原告办理房屋产权过户手续。但鉴于系争房屋因他案被司法查封，至今仍未解封，目前尚不具备办理过户登记的条件，故法院对原告要求被告协助办理过户登记的诉讼请求，难以支持。原告可待系争房屋具备过户登记条件时再行主张。故法院判决驳回原告的诉讼请求。一审宣判后，原、被告双方均未上诉。
   三、点睛时刻
   查封是一种民事诉讼法规定的保全、执行的措施，是人民法院依据职权作出的具有法律强制执行力的行为。我国《民事诉讼法》第94条规定：财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。第220条规定：被执行人未按照执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，从立法本意看，查封后，所有人不得任意处分被查封财产，否则应承担相应的法律责任。对于房屋查封而言，《城市房地产管理法》也明确规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。因此，在查封行为的法律效力存续的情况下，房屋是不能进行产权过户登记的。查封对于过户而言形成了一个法律上的客观障碍，即使出卖方愿意履行过户义务也无法实现。但查封只是法律上对于过户的限制，它并没有使出卖方丧失对标的物的处分权基础。查封是一种有期限的暂时性措施，也存在被取消的可能，待查封到期或者被取消，这种法律上的过户障碍就消失了。
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