二手房买卖过程中，突遇所买房屋被法院查封怎么办？

发布日期：2016-05-07 作者：110网律师

在二手房买卖过程中，对于购房者而言，风险最大的环节在于签订书面买卖合同、按约付款后，在过户前，因上家有另案纠纷其拟出售之房产被法院依法查封。购房者一旦遇到该种情况，正常的过户交易之目的即无法实现，购房者处于非常弱势之地位，为应对该种情况，在此做一风险提示及应对分析，以飨读者。
凡事预则立不预则废，故事先预防措施非常重要。
首先，在房屋买卖交易过程中，一定要签订合法有效的房屋买卖合同。上、下家双方都要在合同上签字或者有委托权限的人签字，否则合同不成立。
其次，在合同约定的付款时间和交房时间方面，应约定大额的付款和交房同时进行。比如，如果成交价200万元，付款方式为100万元贷款，10万元定金，90万元首付，则在支付90万元款项的当天，就约定交房。同时一定要注意，在付款当天，要拉一份最新的产调信息，查明有无查封，如果无查封，才支付款项并办理交房手续。因为房屋在被法院查封前是否由购房者合法占有，对于购房者之后提出的执行异议是否能够得到支持具有至关重要的作用。
再次，一定要按照合同约定支付价款。因为是否按照合同约定的进度支付房款，也是执行异议能够得到支持的一个非常重要的条件。
最后，按照合同约定及时办理过户手续。如果购房者本身存在因限购无法过户或者故意不办理登记之情形，则很可能因其自身原因无法过户而被法院驳回执行异议。
上述所述的是事先预防，下面就说说关于事情发生后的处理：
一旦发现被查封无法交易，购房者需要做的就是以最快时间在执行终结前向查封法院提出执行异议，要求终止对房屋的执行，撤销查封。
首先，如果在执行终结后才提出，法院对该异议是不予受理的，故提出异议的时间对于购房者来说至关重要。
其次，如果上文中事先预防措施都已做好，则执行异议被支持的概率非常高。因为法院审查购房者执行异议是否成立的法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
最后，如果执行异议法院被裁定驳回，一定要在驳回裁定收到之日起15日内向执行法院提起执行异议之诉。依据为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条之规定：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。
来源：杨法说法

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